腾讯房产邯郸站房产频道-邯郸 > 资讯 > 购房宝典 > 正文

购房宝典 明年房价会跌吗?我们还该不该买房?

2017年12月09日15:02 地产情报站
字号:T|T

三大机构预测明年房价不会跌,刚需要不要买房?

年底,各大机构关于明年房价的预测一直很热。

比如,这两天刷屏的摩根大通指出:预计明年楼市将放缓,全国销售量下降6%,但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑,平均售价将上升8%。

标普预测,2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%,主要缘于销售面积下降。(也就是说房价不会跌,销售额减少主要是销量减少了?)

穆迪在11月初的报告中也阐释了和标普类似的观点,预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降,但库存水平仍保持健康且处于可控状态,并将支持房价温和增长。

不同于国内对房价的悲观预测,三大外资机构预测还是偏于乐观的。这也给市场上买房的刚需造成一定恐慌:明年房价到底是涨是跌?到底该听谁的?

其实,分析房地产政策和局势,一定不要把房价作为单纯的参考因素,这样很容易陷入思维泥潭。我们从基本面分析,无论是国内预测还是外资机构,他们一致认同的一点就是:明年销售额下滑,成交量减少,即使房价涨跌具体数字有分歧,但是波动幅度也不大。

这说明,大家一致认为,明年房地产大概率还是收紧的,会出现全国横盘,局部波动的现象。所以,结合本轮办款轮动的现象,一线二线先涨,三四线后涨的规律。目前北上市场下行,那么明年正在补涨的二线、三四线也一定会出现下行的情况。所以,当前一线因为调控筛选出了泡沫,是很好的上车时机,前期涨幅过快还未回调的部分二线,以及三四线城市,需要等待观望。

需求不会消失,改善型物业稀缺

今年,一线城市因为严厉的调控政策,房价出现下行。但调控短期压制的,都是改善、投资为主的客群。这部分客群是房价上行的有力支持。但需求不会消失,只会被暂时压抑,一线城市改善型楼盘,依然缺少供应。

以北京举例,今年计划供应5万套自住房。但大部分都是刚需住宅,缺乏改善类产品。

2017年4月以来,北京计划供应共有产权房5万套,未来5年共计25万套。12月份以来,北京城区土地供应数据显示,16个区预计提供房源39286套。这是非常强大的执行力度,会对饥渴缺房的刚需群体带来充足的供应。

(数据来源:京字号微信公众号)

但是对二胎、和老人一起住的改善型群体来说,5年25万套的刚需房,却是一个非常大的利空。25万套共有产权,70/90政策冲击性的稀释了改善商品房的供应数量,未来,改善型、大户型、低密度的好品质物业将一房难求。

这是一个非常严峻的问题。

以别墅为例,截至目前北京未开工的纯住宅土地仅剩8宗,其中适合开发低密度别墅项目的地块不超过3宗。且“限放价,竞低价“土拍模式成为北京开发商不得不接受的主流玩法,此类限价房拿到产证或契税完税凭证后,五年内不得上市交易。

北京中原的统计数据表明,2014-2016年北京别墅供应量一直呈下降趋势,2017年1-6月别墅供应面积53.9万㎡,仅占2016年供应量的1/3,相较去年同期下降27%,供应套数1827套。其中,东城、西城‘’、海淀、石景山、平谷、怀柔、延庆等7个城区新增供应量为0,昌平区供应量最大。新增供应基本集中在5环外,6环外占比67%。

在库存方面,别墅市场库存量持续下降。今年上半年北京别墅库存面积225.64万㎡,同比下降27%,库存套数5949套,创2014年以来新低。其中供销两旺的昌平区库存量最大,超九成的供销存量集中在五环之外。五环之外供销比均小于1,别墅市场供不应求,去化周期在1年左右。

北京别墅产品面临"断供" 业内:或迎来购房"窗口期"

由于别墅市场近年来供应少、成交持续走高,价格温和上涨,别墅已经成为当下高端改善人群最为热门的选择。

那么当下最有保值增值、环境最好的区域是哪里呢?随着北京城市建设不断扩容,在京津冀一体化发展的背景下,北京向七环发展,五环已经能算得上是城市的核心区域。因此,处于“五环别墅带”上的朝阳景粼原著、龙湖天琅等众多热点别墅项目凭借临近五环的区域优势,成为今年市场上的热销项目。

下面,我们就来分析下,五环之内的热门板块别墅。

孙河“五分熟地”,北京唯一一个先规划后建设的高端改善别墅区

判断孙河为“五分熟地”的三大铁律

第一大铁律:区域价值判断,最重要的是交通生活的便利性。17年京密快速路开建,可直抵三环。京密快速路建成之后,将改变了孙河到城市中心的时间距离,坐实真正的第一居所。

第二大铁律:生态方面,亚洲最大的城市湿地公园开建。44平方公里的温榆河森林湿地公园明年即将开工建设,由市规土委牵头,参照西溪湿地,进行国际招标,面积相当于6.5个奥森公园。从前两个公园区域的豪宅林立,对标现在,不难想象温榆河湿地公园将带来的区域升值潜力。

第三大铁律:除了亚洲最大湿地公园和京密快速路的全面升级,孙河还将迎来高科技产业园区的形成(受望京产业转移驱动)、拆迁疏解的步伐加快等利好。

从升值角度来看,五分熟才会带来巨大的增值红利,那么投资置业必然要选择五分熟地块。孙河建设将会发生质的升级,未来区域醇熟优美,各项奢享日渐完善,形成堪比世界湾区的居住氛围,是五分熟土地的绝佳代表。

北京向南 南中央别墅区渐成

北京城区向外扩张势在必行,西北方向受山地因素限制,经过多年发展已经趋近饱和,未来北京主要向东部和南部发展,而东部将成为行政副中心,挤压居住空间,产业和人口将向南部转移。

针对南城,北京政府相继投入7000亿进行南城建设:京台高速开通、南海子公园及超大城市公园群落、北京新机场等等。同时,伴随新机场临空经济区的建设,南城还大量引入高新科技产业,摒弃过去的低端产业,包括沿新机场高速一线的N个免税店;2016年全面开通的京台高速不仅改变了北京的环线价值,还连接“雄安新区”为南城作为“京津冀协同发展桥头堡”;

此外,纵观北京地图,再也找不到如南城一般的公园聚集群落,而北京单价最高的小区分布在朝阳公园、奥林匹克公园附近。

项目信息:

项目信息:龙湖景粼原著,位于朝阳孙河板块,主力产品为独院产品,产权面积340-710平,开盘在即。还有少量洋房在售。

天琅:180-220㎡的叠拼产品,实得220-350㎡,8米横厅,6.9米挑高,位居园区正中;最高量级双拼产品_建筑面积436㎡,实得740㎡,11米超级大横厅,约6.9米挑高,全建筑约80%采光,前二后三双首层设计,地下全明,长安街以南产品力最强的设计。

在2016年“930”新政实施后一年内,北京普通住宅市场成交量大幅下滑,而别墅项目却持续热销。业内人士分析认为,在北京“新总规”的影响下,未来别墅类产品将日益紧俏,一墅难求,而随着北京房市不断企稳,在接下来几个月中或将迎来购房的“窗口期”。

声明:本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。

推荐楼盘

关于腾讯 | About Tencent | 服务条款 | 广告服务 | 腾讯招聘 | 腾讯公益 | 客服中心 | 网站导航
Copyright © 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved
腾讯公司 版权所有