购房宝典:回迁房能不能正常交易?可以购买吗?

购房宝典品房阁2017-12-07 09:10

回迁房,是指开发商征收土地后置换给回迁户的房子。在各地商品房的房价居高不下的情况下,价格相对低廉的回迁房吸引了一批购房者的目光。在土地日益稀缺的现状下,越来越多的城中村加入了拆迁改造的队伍中,也因此形成了每个商品住宅中均都存在回迁房的现状。回迁房虽然说只要办理完不动产证就可以和正常的商品房一样交易,但是二者在内在上还是有很大区别的。

回迁房能购买吗?

回迁房的交易种类主要分为以下两类:

一、已取得

这类回迁房,业主已经取得了房产证,如果又已经超过房产证上注明的限售期,则购房者通过双方正常交易可以在国土局办理房屋产权过户登记,与普通的二手房买卖并无差异,购房者所需承担的风险较小,交易相对有保障。

二、尚未取得房产证

在这类回迁房交易买卖中,买卖双方交易基础往往就是业主手里的拆迁补偿协议,房产证出证日期难以确定,而没有取得房产证的房屋交易,并不受当前法律的保护,正是如此,此类回迁房交易变数多、风险大,更容易滋生各类房屋买卖纠纷。

商品房与回迁房的区别

1、房屋的性质差异

回迁房和商品房虽然同为一个拆迁地块所出,但二者的性质还是有不同的。回迁房是集体土地上的房子,属于集体所有,地块性质也通常是划拨所得,不需要缴纳土地出让金,是给特有的人群使用的,所以价格便宜。但是如果需要办理过户手续,则需要补缴土地出让金。

商品房则主要是在有关部门的批准下,由市场经济下的开发商独立操作运营的,面向所有的购房者,公开销售,可以自由交易,房主拥有房屋完整的产权,不受限于任何人和机构。

2、房屋价格差异

回迁房享受国家政策优惠,且属于补偿购买,而且在房屋价格上也是由政府部门参照有关实际情况核定之后确定的报价,在执行过程中,受到政府的严格管查。所以在价格上回迁房是绝对要优于正常的商品房的。

商品房的价格更大程度上是市场操作的结果,不仅受到地块本身区域位置的影响,还受到经济发展,市场行情,供需矛盾等的影响,上涨的空间非常大。这也是众多炒房客炒商品房的原因所在。

3、贷款差异

一般而言,回迁房的贷款要比商品房略困难或者程序复杂一些。

回迁房一般是赔偿所得,或者是用回迁款进行购买,如果真的要自己出资去购买回迁房的话,想要办理银行贷款,首先需要回迁房五证齐全,单单靠回迁证是无法办理的。而且贷款前的房屋价值评估,回迁房的评估值都不会很高,这就意味着贷款额度也不会很高。

商品房贷款,只要贷款人的征信和还款能力没有问题,带着购房合同一般都可以贷到理想的额度。而且,从银行层面来讲,一般只为商品房贷款,商品房未来的价值和升值潜力也要比回迁房高的多,办理贷款后的风险相对较小。

4、房屋交易的依据

商品房的交易是通过开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》形成购房协议,完成购房。在买卖合同中对房屋的价款进行商定,还规定有房屋的户型、楼号等具体信息。回迁房的交易依据是该地块拆迁时拆迁单位与拆迁户签订的拆迁补偿协议,房屋价款既有政府的监管,也有双方协商而定的因素存在。

回迁房买卖无法办理预告登记,由于违约成本低,房价一旦出现高涨,卖方很有可能寻求更高的报价而将房屋出售给其他人。从这些注意事项不难看出,回迁房买卖本身就存在一定的风险,买卖双方都应该对彼此有一定的了解,制定好严密的合同,约定好房产过户和交房的时间,才能有效的规避购买所产生的风险。还有最重要的一点,对于无房产证的回迁房,不建议各位进行购买!

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