购房宝典 购房合同更名怎么做你符合更名要求吗?

购房宝典品房阁2017-12-07 09:04

我们知道过户通常有交易、继承、赠与三种方式,这其中又以交易较为普遍。但实际上,房产过户还有一些特殊方式,比如:购房合同更名。

购房合同更名是指买受人希望变更购房合同买受人,以达到过户的目的。变更购房合同买受人的形式通常分为三种:增加、减少,或者直接替换。

购房合同更名怎么做?你符合更名要求吗

购房合同更名通常是出于以下几种需求:

1、买房人贷款额度不足,需增加买受人以补足贷款额度;事后再去掉其中一个买受人。

2、买房人因为个人原因,需将房产转给他人,直接更改购房人。

3、出于共同还款共同拥有产权的目的,在完成购房合同后,需增加买受人。

购房合同更名是相对复杂的过程,我们要提醒的是,如果您的购房合同已经备案,则无法通过更名的方式来满足以上三种需求。

自2007年8月30日《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定:“商品房预售,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”

而根据《城市房地产管理法》的有关规定,国务院做出如下决定:禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付,预购人取得《房屋所有权证》之前,房地产主管部门不得为其办理如转让等手续。房屋所有权申请人,与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

现在,我们再以下面两种情形来分别说明购房合同更名的流程:

1、未完成网签和备案

在这种情况下如果想完成购房合同更名相对来说更为简单,因为不涉及房管部门,仅相当于换一个人和开发商签合同而已。开发商一般都会同意。

2、已经完成网签并完成备案

这种情况通常已经完成贷款手续,如果一定要办理更名,则需要购房者和开发商协商,征得开发商同意(请注意,这十分重要!),撤销现有购房合同,并和新的购房者签约重新备案。这里需要注意的是,重新备案是否能成功是关键,能否成功需要取决于多种因素,比如新的买受人是否取得购房资格等。

购房合同更名的风险:

购房合同更名很多时候,会被当成一种逃避交易税费的房地产交易方式。由于直接变更购房合同在办证时显示的通常是一手房交易,不被征收20%的个税。但这种方式也存在风险,如:1、购房合同更名需重新备案,会被重新审核,如被主管部门发现真实目的是完成交易,则会被拒。2、如果完成更名和备案,在申领产权证明环节,也有可能面临被征税的可能,此时风险主要在卖方。3、如果任何一方反悔,合同就有可能因为被认定为是逃避税费而无效作废。

此外,大部分城市都允许直系亲属之间,增加或者减少购房合同姓名,但一般只有一次机会。而且这种情况也需要征得开发商同意,然后提交买受人本人与配偶,以及需变更者本人与配偶的身份证明和申请材料,并由开发商在线提交更名需求。最后,由房管部门审查后决定是否批准更名需求。

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