购房宝典房贷按揭选多少年好?省钱的秘诀在这里

购房宝典地产情报站2017-12-05 09:45

这两个问题困扰着很多贷款人,原因无非下面两条:

选10年还款压力大,但是选20年要多掏很多利息,心疼。

攒了十万块,要不要提前还贷啊,我妈不让投资,自己在投资方面也是小白,害怕、纠结。

老司机肯定不会纠结,等额本息,最长的年限,绝对不提前还款,要还款也是因为截断重新抵押。

因为贷款年限长,月供就少,月供少,占用银行的资金就多,或者说使用银行低成本资金的时间就长。

这么做有什么好处呢?回答这个问题之前要回答另外一个问题,你想不想在劳动性收入之外多一份资产性收入?

你要是不想的话可以关掉页面,打开内涵段子、豆音、农药、吃鸡。。。

大多数正常人都是需要资产性收入的,毕竟当我们不再年富力强的时候,劳动性收入会降低,足够的资产性收入才能保证生活水平不下降。

那么好了,比如贷10年,贷100万。月供是10557元,贷20年,月供是6544元。两者相差4000块。

每个月你手里可以多出来4000块,这4000块只要寻求超过5.39%的年化收益就是赚的。

为什么是5.39%?因为你这4000块钱相当于是从银行借来的,资金成本就是按揭利率,如果是公积金贷款,利率不到4%,如果是商业银行按揭,基准利率4.9%,即使是上浮10%,利率也才5.39%。

所以,只要你能把这些钱投入到回报更好的渠道就行。用低成本的银行贷款获取更高的收益,获得资产性收入。

你可能有另外一个担心,万一投资赔了怎么办?还不如提前还按揭贷款踏实。

这个问题要从交学费的角度讨论,没有谁是天生就会投资的,总是要学习,再加通过实战积累经验,交点学费也正常,所以就有这么一句话,除了买房,其他的投资基本上都是从赔钱开始的,越早开始学投资交的学费越少,因为本金少嘛,都赔了也没多少,而且都赔掉确实也挺难的,等到有几百万在手里才开始学投资,第一个跟头大概率是个大跟头。

等哪一天房贷还清了,也要开始学着投资吧。那会儿也会赔啊。风险什么时候都有的。但是到那会儿,房贷已经还清了,即使把房子再抵押到银行贷款,利率也不会比按揭便宜,如果想抵押贷款的话,需要用更高的成本获取资金。

比较好的选择是利用现在可以用到低成本资金的机会,小金额的开始练习投资,投资是一个漫长的学习提高的过程,需要参与体验,纸上谈兵不灵的。

还有人忧心忡忡说,巴菲特说过,远离杠杆,还没有一个人是因为不借钱而破产的!

但是我们看看身边的富裕人群,大部分都是在通过各种各样的形式加杠杆,私募基金通过杠杆操控资本金几百倍的资金,杠杆收购,互联网公司通过股权融资加杠杆,房地产开发企业的老板不加杠杆连地都买不起。巴菲特的伯克希尔公司不也是基金+保险吗?说金融企业不加杠杆你自己都不信。

要不要加杠杆?极度保守的人可以不加,当然我也不提倡基金的杠杆比例,高杠杆出人命的故事我们也见过不少了,适度就好,适度是多少?启星自己做了一张图,供参考。

ps:

消费型负债,无产家庭越少越好,举债消费会拖慢资产形成的速度,延后获取资产收益的时间点。超级新手还没有资产,可以用月收入作为风险头寸标准,债务=未来N个月的收入

有一点是可以肯定的,买房贷款是不是在加杠杆?房子太贵了,不贷款买不起,这是事实。但是能买得起的话,对于普通人来说,全款买也不是好选择。why?通货膨胀啊。我国m2增速10%,货币资产不断贬值,购买力下降。普通人需要通过各种方法增加资产新收益,抵抗通货膨胀带来的资产价值稀释。

财产,要以什么形式存在呢?

存款?不行,收益率距离贬值速递太远,赔!

国债?比存款强不到那儿去。

黄金?近十多年的数据表明黄金也不行。

股票?一般人驾驭不了。

基金?貌似还不错,但也是挑基金挑花了眼。

那难道我们就没有更好的选择了吗?就非得让货币超发和通货膨胀不断的稀释我们的财富吗?答案显然也不是这样的。因为,最近十多年的结果证明买房子就是比较好的选择,那接下来的十年或者二十年买房子是不是还是好选择吗,争议非常大。很难得出一个明确的结论,只能让时间证明。但归根结底,还是我们不断要跟货币超发和通货膨胀作斗争,努力保证我们的资产增值或者说被稀释的速度能达到我们的预期。

这样有两个选择:

第一个选择,我们的收益率能超过6%或者10%,什么样的收益率能超过6%或者10%呢?比如说很多年前买房子,或者说如果你把股票、基金定投一类的投资组合研究明白也能达到这样一个收益率,或者做自己擅长的事情,比如你在某个行业有生意,或者说做自己擅长的领域里很多人不也把钱借给自己身边信得过的亲戚或者朋友吗。

第二个选择,就是负债也能冲抵通货膨胀和货币超发带来的损失。比如说,我们现在从银行贷了100万,一年付的利息是6万块钱,如果我们能贷5年的话,每年付6万块钱的利息,连续付5年,一共是付30万的利息,等到5年到期之后,我们把利息还给银行,这么做,看起来我们还了银行30万的利息好像还挺亏的,但实际上如果算上通货膨胀的速度,就是把这100万投到收益率超过6%或者10%的地方,那这一正一负就非常合适,因为债务没有随着通货膨胀的增加而增加,银行没有说你看货币贬值了你把货币贬值的那一部分损失也给我补上,银行仅仅是收了利息而已。

所以,如果我们国家的货币超发速度还是接近10%或者超过10%的话,那负债也能达到保护我们财富的目的。

很多人对通货膨胀的对财富的稀释速度也有疑惑,10%的M2减去6.5%的GDP,实际购买力缩水不才3.5嘛,而且现在M2都降到9%了,CPI才1.x%。

那是因为仅仅关注cpi已经不够了,很多人不再是没有财产的月光族,而是有产阶级,房子、股票、基金、黄金、石油、比特币、外汇这些资产价值的波动对我们的财富影响更大,钱是聪明的,会流向收益更高的资产,这些资产的增值速度会比M2还高,如果我们经常赶不上这些资产增值的快车,财富就在相对缩水。cpi那怕涨到3%,影响也不及资产价值波动的十分之一,因为我们一年下花在吃穿住用行上面的花销并没多少,恩格尔系数已经很低了。更在乎的是资产价格。

网上不是有一个比较经典的富人逻辑吗?别人问,你都这么富了,怎么还投资房子,富人说,其实我也担心房价,但是和房价比起来,我更关注输赢,只要大家的资产都一起涨跌就可以,即使房价跌了,我的相对财富还是很多的,那个时候我还是富人。有点调侃的味道,但富人明显更在乎资产价值对自己的影响,也许他还在买股票、基金、美元资产。

所以终极的结论就是要贷款,要贷利息低的贷款,尽量减低月供的金额把省下来的钱去干其他的事情增加收益,或者加其他形式的杠杆,让自己的财富排名不断超过其他人,做不了富豪,也要做个富人,拥有更美好的人生。

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