购房宝典;你必须要先看这套完整的房产投资理念!

购房宝典地产情报站2017-12-05 09:26

猫叔:投资里有很多理论以及实操,各自成流派。所以投资分析应该各取所长。

房产投资的整体思路——

顺周期、好区域、强抗跌、不投机

1、经济学理论对房产有多大借鉴意义

首先,经济学是之后学科,研究的主要内容是过往经济规律,对后势有参考意义,但并非绝对,毕竟经济学是规律学科不是自然定律;

第二,经济学有两大假设前提,一是物质的稀缺性,二是市场上都是理性人,一般情况还有另外一个假设,即自由竞争市场。

不满足这三个前提,经济理论会出偏差,但经济学里有两个现象理论,一是搭便车,二是追赶效应,这两个在投资里会常用到,请记住。

2、为什么投资房产

在中国投资渠道比较少,相对来说可以自由进入的就是股市和房市,选择房产而不是股票的原因很简单,作为一个小散户,需要强大的队友带节奏,也就是选择队友和对手,找个弱点的对手和强点的队友。过往来看,股市里,散户是收割对象,对手是机构;房市里对手是没房的刚需,队友是开发商和土地供给方,还有就是高涨的多头。哪个简单,一目了然。

3、如何资产配置

传统意义上讲,房产属于固定资产,配置一般占资产总额的50%,其他资产如股票、存款、理财、保险等流动性和保证性更强的资产占一半,当然根据自己的禀赋和熟悉的领域,比例可以调整。

4、房产投资的类别

房产投资属于投资中的另类投资,其特点是会遇到流动性风险,也就是在某些特殊情况下卖不掉,甚至毁坏,换句话说,卖不掉的资产是没价值的,所以多军不要满目乐观,卖不掉的是砖头不是房子。一半来说另类投资需要做中长期配置打算即5年左右。

5、投资要考虑的是什么

投资首选要考虑的是退出,即能不能卖掉,在流动性风险可控的情况下,才考虑收益问题。

6、如何保证退出优势

如果保证退出,需要产品存在排他优势,在一个区域你选择产品相对其他在售产品有比较优势,这可能是学区,可能是交通,可能是物业,可能是户型……其实都无所谓只要保证这个优势是需求公认的,而不是自己臆想出来的即可。

7、房产的价值

房地产投资属于投资中的另类投资,该投资具有流动性差的特点,可能会存在退出困难。而过往十年房地产增速较快主要是两个原因,一是从土地作为基本生产要素的长期低估到公允价值计量,房产价值被释放,二是在中国,特别是大型城市,随着城市化进程,住房需求面积和质量均提高了,而同时,我国房产持有、交易成本较低,在需求暴增的时代,其流动性增加,属于类货币产品,具有一般等价物的特质,或者说相当于钱,因此,吸金能力变强,更多的资金流向房产,且国家低成本资金可以配资,价格上涨也就不足为奇。

但任何资产总有上限。

2007年时,我们说房价高,因为一个人工作很多年存的钱不够首付;

2013年我们说房价高,因为小两口工作几年,存款不够首付;

2017年我们又说房价高,因为两个家庭所有的继续可能都不够北京动辄千万的房产首付了。

那么问我房价高不高,我只能说北京的房子对一部分人来说不高,二手房存量市场,相对来说是个自由市场,供需决定了价格,市场认同就是合理的。

问我房价降不降,任何资产都不会一个趋势上升,总会有波动,涨涨跌跌也是客观规律,我们不能按照自己的意愿想问题,核心是要看市场的变化,市场是不会欺骗人的。

8、房产的核心价值

房产的核心价值是房子的使用价值=土地价值+产品价值,其他医疗、交通、教育等都是附加价值,存在一定变数,作为价值投资者,不应过多考虑。

9、价格和价值的关系

价格和价值会产生偏离,这是大家都知道的规律,并不是现在高的就一定价值大,所以所谓的环线理论长期是存在的核心价值,而一时的偏离只是阶段性的,我们重点寻找的是价格低于价值的区域。

10、房产投资思路

首先,房产属于另类投资,会遇到流动性受阻的情况,结合历次调控,我们会有深刻的感触。

按照经典投资理论,固定资产投资约占个人总资产的一半左右,视个人偏好和特长有所调整,那么为什么中国人热衷房产投资,无非由于我们国家投资去掉比较少,金融不发达,收益较低等。

相对而言,居民可自由进入的是股市和房市,由于种种原因,中国人尚不喜欢委托他人投资,更喜欢亲力亲为,加之前面所说的,房子在中国流动性太好了,因此似乎形成了一种买房就赚钱,随便买都不会亏的局面,甚至引用了香港人“输了时间,不输钱”的经典言论。这在前十年的经验面前,似乎很正确,但前十年中由于土地价值的释放,普遍上涨是个大环境,所以买了就赚钱是个常态,但用这个经验套用后十年,恐怕不一定成立。

目前的市场细分越来越严重,区域化、产品化特点更加突出,对房产投资的选择需要更加谨慎了。那么,我们什么时候买房,怎么买房才能收益最大呢?

个人总结下来,有三个步骤:宏观趋势、战略布局、技术(产品)选择,三者顺序为之,不可逆。

下面通过复盘2015年以来北京涨价形势,解读房产投资小技巧。

一是宏观趋势,是不是经济上行周期,是不是政策倾向购房(包括限购和利率等);二是战略布局,即选择的区域是否为重点发展的区域,有多少利好政策可以落实;三是技术选择,这里技巧就比较多了,总的来说是时间差和结构差(包括产品结构和价格结构)。

下面结合实操,全面阐释上述理论。三个因素不可逆,满足上一个才能开始下一个操作,大势不可违,螳臂当车多半残废,当然也有个别情况,不过属于少数。

宏观趋势:本次涨价时从2015年开始的,以北京为例,五年社保的限制正是2015年会相对涌现处一批需求的时候,而银行贷款又开始放松,这个宏观形势决定房价会出现上行可能。需求的涌现和贷款的增加,势必推高资产价格,因此我们可以开始第二步,战略选择。很多朋友觉得过于隐晦,那么简单的说,第一周围买房的人多起来,第二银行贷款批的很快很顺,且利率有折扣,第三政府并没有过多干预进行限制。值得注意的是,2015年提出的降库存。

战略布局:很多朋友在问京津冀、长三角、珠三角三个区域怎么选择的问题。我想这个问题其实要回归到2015年,当时提出重振三大经济带,其实我是没办法判断这三个地区那个更好的,但是我知道北京市要搬到通州,这个利好其他两个区域是没有的,是否可以简单的推断,京津冀和通州搬迁叠加的辐射区域是相对最优的选择呢。我认为这在逻辑上成立,相对来说是个不错的选择。我们继续下一步。

技术选择:若北京迁到通州,北京房价逻辑会变。原来北京是同心圆发展模式的,摊大饼一圈圈的来,离市中心近的地方价格高,这是大逻辑。但北京市搬到通州后,是否可以理解为房价成为M型,老中心和新通州会成为两个价格峰值。很多朋友会说新闻都说了,价格已经涨了,买不起也抢不到啊。的确没错,这是个明确的利好,这样的投资风险会小很多,而受益也会差很多,但在这个时候我们就没更好的机会吗?我觉得不是,我们还可以找第二落点、第三落点,即做弱侧。

通州概念不只是通州,若赞同上述逻辑,那么北京老中心到通州的房价会成为v型,是不是会存在这样的情况,通州和老城区都买不起了,买到通州和老城区之间也不错,双核心模式,会让v字底部快速反弹,深v变成浅v,以维持合理的价格逻辑。房价上涨时,不同区域是存在时间差的,因此我们应该去寻找时滞的地区,也就是说通州买不了我们可以找一下v字底部,这个底部在东五环附近,东南五环两广路沿线房价当时只有2万多,而现在5万左右,涨幅是高于通州核心区的。这里存在的是一个时间差问题,也就是第二落点问题。结构差同样存在,如大户型,别墅等项目或者高品质小区、总价高的房产、交易少的小区相对价格不敏感,这些都可以在技术操作中考虑。

还会有朋友说我没北京户口说这些都没意义,那么我们还有第三落点,次弱侧。也就是通州核心区10km内的北三县,当时无限购,但毕竟不是北京,我们要花一点时间去做个分析。

这里介绍一个分析方法,价差倍数分析,为了简化我只做一个参考量,即寻找通州和燕郊的价差关系。

2012年北京房价一轮弹压,房子基本达到冰点,相对虚高部分已经挤出,通州房子1.7万,燕郊0.9万,约1.8倍;

2015年下半年930限购前,通州3.5万左右,燕郊1.5万左右,2.3倍左右;2016年上半年呢,通州接近5-6万,燕郊2万左右。

由于我的数据不是非常全面,这里不讨论数据精准度问题,只看价差逻辑和倍数关系的趋势,大家是否发现了虽然都在涨价差和倍数关系都在放大,但燕郊和通州一河之隔,是否以后买不起通州的回去燕郊?有人会固执的说那不是北京,我只想说房子是用来住的,不是买在北京就能享受北京待遇。言归正传,这个时候我们是不是可以初步断定燕郊存在滞涨现象,我们在研判一下燕郊,发现不限购,而前面很多人只是没有关注,我想这也是个投资机会吧。当然很多人高位接盘合不合理也可以按这个判断,比如燕郊4万,通州也就不到6万这个时候高于稳定期的2倍价格差距,那么我觉得存在风险。

11、加杠杆和去杠杆

加杠杆理论在这个周期里疯狂泛滥,加杠杆又叫做负债经营,是一种通过负债做大资产规模的一种方式。很多人认为加杠杆是高回报的一种方式,这里存在误区,需要看净资产规模的增速和资产负债率情况。如果资产价值增速赶不上财务费用,那么你在为银行打工,是在贴钱给银行,若无法还款,且资产无法处置,那么你将破产。总的来说杠杆是放大了收益和亏损倍数,所以涨价周期,大家可以视情况加杠杆,若判断不准,不要创造过多派生货币,有可能会让自己很难受,侵蚀已有利润,甚至破产。同时,个人加杠杆需要有很好的流动性管理能力,若自己对此了解不是很多,或者不是十分擅长,建议适可而止,量力而行,毕竟生活不只是买房子,还有诗和远方,不要把自己搞得太累。

12、产品选择思路

在选择产品时核心是选择区域内的排他优势,比如户型朝向、区域、交通、医疗、教育等因素,顺序上讲,首先选择不可变的、再选择可变的,举个例子,户型朝向,除非房子拆了,不可能变化,这种要先选,交通差点可能改善,但户型不可能。

13、房产增值的两大要素

支撑房产价格上升的主要是短期内的供不应求以及收入的提升造成的购买力增加,当然也可能是学区,交通等因素,这些属于附加因素,不是核心原因。

14、穿透要素查看投资可靠性

我们在穿透两大引起房价上涨的因素来看下背后的因素,考虑到房子属于另类投资需要中长期,因此要反复分析可靠性,比如x夏开发商的x通桥故事和四号线延伸故事都是很好的制造需求和购买力的故事,但可靠性不得而知,x桥已经在沙盘上消失。

15、并不存在的资产包

这个主要说的是杠杆问题,x神提出了资产包概念,其实是金融里常有的一个东西,但在房地产上并不存在,每一个购房者都是一个个房子买起来,再质押再投资的过程,形成的一个资产链,和资产包的不同是资产链单点控制风险,而资产包是集体控制风险,换句话说,在资产链上,一个点出现风险那么全链都会风险爆发,唯一的办法是出售较好的资产保证全链安全,而这样以来,资产的状况会打折扣,但资产包只要总体没风险,个别一两个出现问题是可以的。

16、总资产和净资产

这依然是个杠杆问题,净资产=总资产-负债-财务费用

有些人因为自己的资产几千万而高兴,但是1000万净资产比5000万总资产4000万负债要还要更好一些。

17、进入点和退出点

很多朋友会在进入点和退出点上混淆,举个例子,360搬到望京,带动了望京房价,很多人认为有钱的码农来了所以投资望京是一个非常好的选择,在我看来这个利好已经释放,更应该是个获利退出的机会。进入肯定是不太理性的,而考虑到房产是另类投资遇到5年左右的时间,360会不会搬走,它还能不能持续给员工提供高购买力存在疑惑。

18、高估和低估

我们投资时最好选择低估的产品和区域,而不是哪里价格好,买的人多就去买哪,既然房子的核心价值是土地价值+产品价值,因此同等价格下尽量往中心选。

19、技术因素的降低

投资房产不是炒股,今天买了明天卖掉是得不到丰厚利润的,因此尽量降低在一次投资中的技术因素和对房子核心价值外因素的比例,以确保风险可控。

20、环京与环通

首选我们梳理一下环京地区,环京基本为廊坊北三县、武清、廊坊、霸州、胜芳、固安、涿州、永清、张家口,甚至高碑店、白沟、易县、涞水、任丘、唐山、东戴河、威海等等,听起来头很大。我们简单梳理一下,环京就是环北京,不和北京紧挨着的肯定不是环京了,它是高铁还是新区那都是其他概念,这个后面会单独讲。

我们只说和北京接壤或类接壤的地区,他们有一个共同的特点,自己没有太多的经济能力来支持房价上涨,当地也没有更多的高消费人群涌入来购买房子,那么基本可以定义为北京溢出。既然是溢出,我们要找准溢出地点,环京作为一个大概念来谈,我个人认为是不精准的,琢州、固安等最多是第二机场概念,距离北京一河之隔北三县其实更精准的说是新北京的溢出、也就是所谓运河核心区的溢出,所以我认为不妨把环京先划分成环京和环通两个区来讨论,将溢出因素找准,以便我们更好的进行判断。

个人认为环通的价值较为明确,风险较小。

21、现值的分析

在大家挑选房子时,最大的困惑可能就是这个房子值多少钱,也就是说房子的价值,请注意,是房子的价值而不是价格,价格是围绕价值波动的,可高可低,作为投资者,需要摆脱高估情况,而去挖掘低估产品,这里我们引入现值的概念测算房子的当前价值,从专业角度讲,是对标的进行审慎性估计,这次介绍一种简单的方法,即可比条件下的不可控因素排除法和价值归属法,下面结合实例介绍。

这几天,问我最多的是对固安和北五环地区房价后势的判断,坦白说,我无法判断,若我有此能力,那就不必码字了。但我们可以适当分析一下这两个区域的价值。先看固安,固安炒作无非几个因素,首先是4号线延伸、其次是二机场带动、第三紧靠雄安新区(这是某开发商惯用的贴靠战术,以后细讲),其高位在4万/平,先找一个类似参照物,可能燕郊比较合适,因为它有平谷线已动工,靠近通州(新北京市),高位值也是4万/平。因此固安肯定是偏高的,这个时点是前期投资者套利的好机会,而不是进入的最佳时机。我们不妨细化分析一下水分多少:

1.我们先看4号线,它确实没通 ,通不通我们也不可判单,但唯一可以确定的是即便将来通车,这个时点我买房子收益应该是我的,因此它的交通升值部分的价值归属是买房者而不是卖房的人我想至少这个价值反映到价格里至少20%我要剔除,燕郊在地铁确定差不多涨了20%,那么固安只剩3万多。

2.再看新机场,一是没建好,二是首都机场几十年的存在对房价的利好也不过如此,我们暂估这个利好价值1万,而固安最早0.5万,加入新机场概念差不多1.5的价值。

3.雄安新区。千年大计,我们的浮躁等不了的,参照第一点,即便建好,价值理论上是我的收入,而不是卖家的所得。

综合来看,考虑到收入分成,固安的价值1.5万-3.2万之间,再看香河2万左右的价格,个人觉得固安价值2万左右比较合理,高于此价格进入的,是预期利润比卖房人侵占了,不能说是吃亏了,只能说这个投资不是很理想。

北五环的望京类似,10万/平的价格,堪比二环内,将台板块的崛起源于码农的注入,几个公司的搬入属于不可控因素,既然可以迁入,也可以迁出,即便产生利好,也不该由卖方独吞,因此,个人认为此版块价格高于价值。

当然,价值判断其实是一个综合复杂的过程,除不可控因素排除法和价值归属法外,以前介绍的价差倍数比较法也可以运用,特别是这几种方法可以共同使用,多角度综合判断。

22、交通的分析

这一段时间,非常多的朋友问我唐山、宝坻、张家口等地的房子,这些基本离二环100km左右的地区,后期价值走向。我几乎问了他们同样的问题,购买原因。当然,也得到了同样的答复,高铁通车,通勤方便。

我们暂且不予讨论这个答案是否成立,讲一个大家学生时代都做过的实验,一块大磁铁,它旁边我们放几个铁钉,铁钉瞬间被吸到磁铁上,磁场越来控制的范围越大。那么我们在磁铁和铁钉的另一端再放一块磁铁,会有以下几种效果:一是磁场相当,正中的铁钉不动,分别离两个磁铁近的铁钉会被吸到近的磁铁上;二是新的磁铁磁场小,它根本对铁钉没有办法,甚至一同被吸到大磁铁上。

这个实验可能大家都有印象,而城市之间即是磁铁,人口是铁钉,那么高铁呢?将原来没有进入大磁铁磁场的铁钉带入了大磁场。这是我对高铁的看法。

可能有人持不同观点,那么我们来看几个案例。一是大阪到东京的新干线,二是京津高铁上的武清,三是涿州。大阪的事情有兴趣的朋友可以百度,武清、涿州房价高铁通车后均未出现房价的拉升。

可能有朋友会问我原因。其实很简单一个地区房价快速拉升微观上必须满足两个条件:一是人口的涌入,二是收入的增长或存量资金的增加,简单说就是购买力和购买量短期膨胀造成阶段性的供不应求。而高铁通车后,购买力可能存在流失,若短时间内购买力流失大于购买力的补充,那么房价理论上会下跌。二机场概念同理。

当我们遇到一个中介推广的购买概念时,可能短时间内无法完全分析清楚它的好坏,这里推荐一个简单的方法,类比法,即去找到一个历史上与此概念非常接近的案例,现在上网很大发,百度一下此案例对应的房价情况,作为参考,切莫盲目。

23、高铁盘投资的时间差

高铁盘是上一段炒作的重点,包括京唐高铁的宝坻、唐山,以及冬奥高铁概念的张家口,房价从几千块飞速涨到2万块左右的价格,最早入手的朋友一部分很开心,因为貌似自己赚到了不少钱,可实际无法交易,若一定交易,价格需给出较大折扣,这种情况叫做账面浮盈,只有现金落袋才是真正的利润。

在一万左右入手的朋友忧心忡忡,因为目前要出手的话,价格基本和购置时差不多,加上财务费用,基本在盈亏平衡点。当然目前的情况是和范围限购政策及流动性抽紧的宏观压迫有一定关系,在做投资决策无法估计考量。

那么,这种高铁房适不适合投资呢?个人观点,考虑到房子属于另类投资,从价值的角度,投资意义不大,因为不能在短时间内形成需求的快速增长和购买力的提升,所以房价上涨的动力源不足。

加之上文所表述的反吸原理,可能高铁通车后会造成当地人口的外流,而迁入人口不足的情况下供大于求的市场会造成房价的下跌,或者市场一潭死水。

大家会有疑问,说为什么房价会涨了很多,其实更多的是预期效应,价值销售的营销策略,会给大家一个不切实际的预期,开发商配合排卡情况出货,造成购买的拥挤,所谓日光盘的火爆,不只是和购买人数相关,也受供给数量影响,这就不难理解为什么开发商总是会签户型意向协议和交排卡费的原因了,根本上还是为了做出销售拥挤的假象。

虽然总体上不太推荐购买这种交通概念盘,但是并不是这种盘就没有任何意义,不能投资,无法赚钱。简单来说,这种高铁类似概念炒的是预期,预期出现和预期落地之间存在时间差,而这个时间差异就是我们的持有期,当预期落地有无新的预期存在时,当地的房产如一滩死水。

通常来说,开发商在开始销售时,会打出概念,低价出货几批,随后稳定销售,当预期即将落地前,再大肆炒作,多次开盘拉高价格,制造销售恐慌形势。一般操作技巧是找到这种投资概念后,一定要尽早吃货,价格比一次开盘增幅50%以上后,由于风险增加,原则上建议放弃。同时,无论开发商在预期实现前是否作势,也无论盈亏几何,都要在预期落地前一刻出售,三方协议也好,房本交易也罢,切勿恋战。

归纳一下,此类投资并不符合本文一贯的价值投资逻辑,更近似于投机行为,抓住某一亮点的预期效应,找准预期产生和发散中的时间差,追随开发商销售进程,进行套利。这种操作的关键是按照既定的方针和时间点去进行,由于纯属炒作,短期内房子的价值没有过多变化,只是造成价格短期高于价值的偏离,因此一定不要考虑房子价值问题,是否后期还会有升值可能(新的预期和利好产生除外),基本属于机械操作,无论盈亏,按时点进货,出货,不要夹杂过多的个人判断和感情色彩。

当然,若遇到政策变化,有可能遇到流动性风险,这是此种运作最大的问题,在投资前要考虑清楚。

再次强调,由于房产属于另类投资,持有期一般在5年左右,加之房产的金融属性不断降低,所以建议大家依然回归价值投资主线,若一定要兼顾短期利润。

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