购房宝典:公摊面积是什么 千万不要被“偷”了!

购房宝典品房阁2017-11-30 16:07

“公摊面积”是分摊的公用建筑面积的简称,公用分摊建筑面积指的是每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。而公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼所有购房者所共有,按照法律、法规的规定购房人对其享有权利并承担责任。

公摊面积包括那些?该怎么计算?.jpg

其中的公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋楼服务公共用房和管理用房的建筑面积,并以水平投影面积来计算。

而共有建筑面积还包括了套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。其中独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋楼服务的警卫室、管理用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

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更为简单的方程式描述如下:

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

套内建筑面积=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积÷(套内建筑面积×总套数)

公摊面积=公摊系数×套内建筑面积

综合以上所得:公摊面积=总公摊面积÷【(套内使用面积+墙体面积+阳台面积)×总套数】×(套内使用面积+墙体面积+阳台面积)

特别提醒:公摊面积过大,房屋的性价比势必降低;过小则会影响居住的舒适度。目前可用住宅楼公摊系数来作为考量。(所谓的公摊系数=房屋的得房率)

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别墅、多层建筑住房公摊的比例?

别墅类的公摊率为1%-8%

一般来说联体别墅有较少的公摊面积,而独立别墅没有公摊面积。公用面积分摊的原则仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分,并且仅仅只向向本楼居住者提供非营利性服务,不符合上述条件的建筑是不得计入公摊面积的。

7层以下住宅公摊率为7%-12%

多层建筑且层数在6层左右的建筑,其公摊部分的面积包括外墙水平投影的二分之一、楼梯、楼梯间以及为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。

7-11层住宅公摊率为10%-16%

多层建筑且楼层为7—9层的小高层,其公摊取决于各个楼盘自身的情况。在地下没有设备用房、底层没有商铺以及底层架空的情况下,小高层公摊系数为10%-15%之间,而带有电梯的小高层住宅,公摊系数则为15%-20%之间。

12-33层住宅公摊率为14%-24%

高层住宅的公摊面积是大的,根据建筑规模的不同,高层建筑一般在25-33层之间,而且高层住宅的楼梯高度高。

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