购房宝典:房价降了 对刚需来说就一定是好事吗?

购房宝典杠杆游戏2017-11-24 11:27

房价跌了,利率上涨,购房成本一定会增加吗?或者说,炒房成本一定增加吗?这是个有趣的问题。

1、房价略跌,利率上浮,刚需购房总金额确实可能增加,但不代表不划算。80平米大小,5万多/平米的房价,便宜了1000多块/平米,但利率上浮20%,你要贷个十年、二十年、三十年,付出的总金额怎么都是增加。

按照这个例子来看,便宜1000多块,全款买房的话,也就是省了10万块钱左右。但是,对于大部分刚需一族来说,四五百万的房子,当然只能选择首付按揭贷款。

首付三成的话,首付款也就是少了3万块。但利率,银行给你一上浮,别说20%,就是10%,你贷个20年,那也是增加30万左右的节奏。除非你可以很快还完房贷,否则理论上说,你付出的贷款肯定是比此前增加了。

2、炒房者无论如何,都是担心利率上浮的,只有一种情况例外。如果在当下主要一二线城市,二套房以上利率普遍上浮的情况下,冒险进场炒房。无论如何,付出的成本比以前要高。

当然,那些和中介或楼盘合作炒楼,快速吃进马上倒手的另论——这种情况,在不少城市拿房本一两年甚至更长时间,不准倒手的调控新规下,没这么猖狂了。说句揶揄的话,今天剩下的炒房者,大部分像价值投资者,长线持有。赌的就是未来。

在利率上浮的情况下吃进房子,想赚取溢价收益,如上所述,假如房价下降得还较为有限,那么房贷成本长期来看并不低。

3、银行恰恰靠利率上浮加入财富收割游戏,并降低金融风险。在《房贷利率上浮背后的赢家和输家》(9月22日)一文中,杠杆游戏就分析过,银行为整个炒房游戏提供了升级的弹药,难道不该分享成果?你见过军火商在世界大战中搞慈善吗?

今天总的基调是去杠杆,宏观市场利率是上浮,美国佬又是加息、又是缩表的,那么我们的货币总基调就没以前么宽松。对了,该“死”的利率市场化,还有余额宝各种宝,银行自己的资金成本实际也被迫提高。

4、加息才是最大杀手锏,炒房者惧怕的“核武器”。不否认,尽管一些城市房价有回落,同时利率在上浮,但因为限购等因素,成交量并不如顶峰时。银行加入财富收割游戏,也不是说的那么轻松。

目前,只是监管部门明示或暗示银行上浮实际市场利率,而基准利率并无变化。恰恰,基准利率的变动,才是最牵一发动全身的。

如果我们跟着美国加息,不仅意味着当下购房上浮了利率的群体,要负担更多的利息,更意味着任何一位都要增加利息支出。

基本没有意外的是,12月联储今年第三次加息。那么,杠杆游戏想说,我们加息还远吗?

只是矛盾的是,真加息、房价降的时候,刚需又敢买吗?

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