房地产税已“箭在弦上”?这些问题你要提前了解

观点中国金融四十人论坛2017-11-17 11:47

备受关注的房地产税似乎已经“箭在弦上”。11月16日,中国金融四十人论坛(CF40)学术顾问、全国人大财经委副主任委员黄奇帆在财新峰会上表示,房地产税是房地产改革的重要制度安排,房地产税开征不会等一二十年那么久,可能是今后几年马上会发生的事。

近日,财政部部长肖捷在谈及房地产税问题时,明确表示将按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则,推进房地产税立法和实施,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

房地产税包括交易税和持有税,是一个综合性概念,其中就包括对房屋持有环节征收的税。中国目前尚未出台房地产税法律法规,但2011年开始重庆(楼盘)、上海(楼盘)已正式试点开征房产税,2015年8月全国人大将房地产税法列入立法规划。

若征收房地产税,未来是否会使房价下跌,到底该不该征收房地产税,如何征?

为什么该征房地产税?

“按照国际惯例,应该收房地产税。”11月16日,黄奇帆在财新峰会上说,这其中有四方面好处:第一,可以使中国的税务体制形成由间接税和直接税的完整系统;第二,房地产税能抑制房地产炒作。但这一点还需金融、土地等其他政策配合;第三,房地产税能促进房地产的资源优化配置,使闲置的房屋真正能够使用起来;第四,房地产税的增长会使得整个房地产系统的税务结构发生变化,甚至对于土地收费等也会有所调整。

今年以来,中央多次强调加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。黄奇帆曾在多个场合强调过,税收是房地产长效机制之一。对于商品房市场,他认为需要用税收杠杆控制高房价。总结而言就是三句话:低端不收税、中端税收优惠、高端税收增加。

具体来说,对低端人群要有保障,不仅不收税,政府出钱解决这部分人的住房问题。中端要有鼓励,老百姓(603883,股吧)买的是自己住,总的有各种抵扣,住房首套房,按揭贷款的钱,可以抵扣个人所得税。对于高端住房,要实行差别化税率,通过高税收杠杆遏制炒房。

其实,房地产税在中国从2011年就开始试点,但此后推广却非常难。2013年,房产税试点本有望在杭州(楼盘)等城市扩围,虽然方案已经获批,但在最后时刻还是被紧急叫停。

房地产税时至今日仍然难产,CF40成员、中国人民银行研究局局长徐忠在11月6日的财新峰会上指出,这其中的原因就在于房地产属于各方利益的交汇点,涉及住房者、炒房者、潜在购房者之间的利益博弈,涉及挤泡沫和保稳定之间的利弊权衡,建立在各方妥协、保稳定实际上是维护既得利益格局不变基础上的改革自然是知难而缓、因难而退。

徐忠指出,西部地区、三四线城市,房地产税作为重要的地方税种的缺失导致地方政府对“土地财政”的过度依赖,土地城镇化快于人口城镇化,出现“鬼城”,房地产需要“去库存”;而发达地区、大城市,没有房地产税约束的投机盛行又导致房地产供不应求,不断上涨的房价倒逼各种严厉的限购政策出台。同时,房地产税逐年征收、鼓励地方政府改善公共服务并吸引人口流入的良税优势无法发挥。

在房地产税中,针对房屋持有环节征收房产税,常被市场理解为具有抑制房价之功效。近年来中国房价上涨过快,其中不乏诸多“炒房“因素。CF40成员、光大证券(601788,股吧)首席经济学家彭文生指出,房产税长期缺位导致炒房的成本极低,这也强化了投机房产的激励。经合组织(OECD)的研究表明,房产税可以有效抑制房价的快速上涨。此外,对于中国而言,全面开征房产税,还有助于地方政府扩大税源,降低地方政府对土地财政的依赖,从而在一定程度上弱化地方政府“高地价推升高房价”的激励。

徐忠指出,房地产税已经成为经济健康发展和风险防控的关键,新时代改革不能再畏首畏尾、拖而不决,只要经过了充分论证和评估,且有分阶段到位的具体安排,就应当坚决改、大胆试。

房产税到底能不能抑制高房价?

作为房地产税的重要组成部分,房产税与每个人息息相关。2011年在上海、重庆开始试点对房屋持有环节征收房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,征收标准则按照房屋面积、税率等因素计算,税率为0.4%—0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%—1.2%。

从上海的房产税来看,不涉及存量住房,其重点在于控制增量房,征收范围小,而且只针对人均60平以上面积征税,税率偏低并有多项税费减免;重庆的房产税主要针对个人独栋和个人新购高档住宅以及无户口无工作的二套以上住房,重点在于控制高端住房及投机需求,并且还有免税面积,征收范围及力度均较小。

“上海、重庆的房产税并没有很好的起到抑制房价的效果。”彭文生在接受CF40秘书处访谈时指出,但他认为这并不是说房产税对于抑制房价无效,而是我们的房产税制设计存在问题,比如对存量还是增量征税,对普通还是高档住宅征税,免税面积怎么确定以及房产税率如何确定等。尤其是房产税率的确定,在其中扮演着重要角色。

他指出,通过OECD的研究,房产税之所以对房价上涨起到了抑制作用,一个重要的原因是其房产税率约在2.6%,而上海、重庆的税率仅有1%左右,难以发挥提高投机成本的作用。更重要的是,房产税的平均税率不但要高一些,还应该具有很强的累进性,对居民自住所必需的合理面积进行免税,额外的部分则应该伴随着持有面积的增加而加速提高税率。

房产税征收需一系列配套改革

根据财政部部长肖捷所指,将按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则,推进房地产税立法和实施。房地产税立法已在路上,何时征收只是时间问题。

CF40成员、北京(楼盘)师范大学金融研究中心主任钟伟曾在接受CF40秘书处访谈时指出,如果中国要把房产税作为一个房地产调控的长效机制来推出的话,就必须看到在西方国家房产税本质上是一个个人和家庭部门的财产税种,这个税率可以有高有低,可以根据遗产税有一定的扣除额,但是房产本身是需要纳税的。这是无可争辩的一个简单的事实,不需要过分复杂化。

对于房产税如何征收,彭文生认为,除了要做好房产税本身的制度设计外,例如免税面积如何定,累计税制如何设计,如何确定每一套房子的实际持有人等,更重要的是要先降低流转税税率、调整流转税结构等一系列配套改革措施。

“房产税应该替代一些土地出让金和其他与房产相关的交易税,而不只是新增一种税,从而保持居民承受力与政府税收的平衡,也就是在提高保有税率的同时,降低流转税率。”CF40特邀成员、中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家巴曙松曾在接受CF40秘书处访谈时指出。他认为,单纯地征收房产税会造成部分税收重复,因为房产税基于房价,而房价又包含了地价,房屋所占用的土地已经缴纳过土地出让金。因此,居民购房得到的是房屋使用权不是所有权,对使用权征税则需要对相关法规进行相应调整。巴曙松指出,要征收房产税,还应该完善不动产登记,建立全国房产数据库,核算存量房和增量房。

彭文生认为,要推进房产税征收,还应以家庭为单位推进所得税改革。他指出,我国当前的个人所得税征收存在两个问题。一是没有考虑家庭负担,伴随着中国老龄化加速与全面放开二胎,应当在个人所得税的征收改革中,充分考虑家庭“一老一小”的抚养负担,在扣除相关费用开支之后,以家庭为单位推进个人所得税改革。个人所得税征收制度的另一个缺陷在于没有考虑家庭的财富保有量,因此当前的个人所得税仅仅是对个人的劳动所得征税,而没有对个人的财产所得征税。而鉴于财产上的差距日益成为拉大贫富差距的主要因素,因此房产税的全面开征,应当与调减所得税相配合。

不过,房产税理论上能够抑制高房价,但是彭文生指出,将抑制房价的希望完全寄托在房产税上是不现实的。房产税只是提高了住房的持有成本,但是只要房价上涨足够快,或者房价上涨预期足够强,投机住房的资金就可以忽略房产税的存在。

文章来源:微信公众号中国金融四十人论坛

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