购房宝典 产权和归属不同 家门口的车位究竟归谁

我们经常会看到这样的报道：某某小区规定业主不买车位，私家车就不让开进小区，这些现象引发了很多业主共同的质疑和不满。

究竟小区的业主有没有优先使用车位的权利？

小区物业有没有权利出租或销售小区的车位？

小区车位的产权究竟归谁所有？该租还是该售？

这一类林林总总的问题多次引发开发商、物业和业主三方的争议。在给出最终的答案之前，小编带着大家先搞清楚3个问题：

1、开发商和物业究竟是什么关系？

国家提倡的是建设单位应遵循房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应值得物业管理企业。但现实中，不少小区的物业管理企业都是由开发商派生出来的，类似于“父子关系”，了解到这一层关系后，我们就能认识到：在小区的车位问题上，一般情况下，物业和开发商其实是利益共同体。当然也不排除因为某些原因，开发商和物业公司发生冲突的情况，比如在新旧物业管理公司进行更替的时候。

2、小区的车位产权如何判定归属？

根据《中国人民共和国物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库的，应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车车位的，属于业主共有。

3、小区的车位分为哪几种？

一般情况下，小区车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。

（1）产权车位主要是指开发商自建、且开发商单独取得车库产权的车位。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。

（2）公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（3）人防车位是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。

那么，物业有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢？

我们首先要看小区的车位属于哪种性质：

如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。

如果是公摊车位，这类车库所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。

如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。

因此，想知道不买车位，自己家的车能不能进小区，家门口的车位究竟归谁，首先得判断本小区的车位性质，不同性质的车位，产权和归属是不同的，自然处理方式也就不同了。