购房宝典:房地产税背后的焦虑 以及和房价的关系

购房宝典米宅米宅2017-11-10 15:23

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房地产税征收原则确立

财政部部长肖捷日前在辅导读本中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。

要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

1、立法先行

在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。

2、充分授权

中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇评论说:

“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”

国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:

“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。

由于房价有很强的城市差异性,充分授权地方政府,因地制宜,从理论上来说完全没毛病。

3、分步推进

中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为:

“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”

中国实行城乡土地和住房二元制度,到2016年底我国常住人口城镇化率达到 57.35%,地区发展很不平衡,税先城市后乡镇,先市民后农民是必然的。

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房地产税的两个试点模式

先来说说上海和重庆的两个试点。

2001年1月,上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。

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上海采用的是“老房老办法,新房新办法”(存量和增量差异对待)的思路,即以前买的、分配到的房子都不用征税,新购房屋才需要交税。

而重庆则主要针对高档房屋(均价高于新建房屋成交均价的2倍)进行征税,对于存量房屋,180平米以下免税,新购房屋100平米以下免税,超出部分以累进制的方式计税。

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未来怎么收?

此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。

现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

征收房地产税同时,降低建设、交易环节税费负担征收房地产税同时,降低建设、交易环节税费负担。

对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度,冯俏彬认为,随着对后端居民住房保有环节征税,前端的建设、交易环节税费负担将相应降低,确保总体税负平稳,这有利于房地产税推出。

朱为群表示,建设和交易环节的税费负担降低,主要涉及土地增值税制度的改革,以及各种行政性收费改革,具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。

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房产税背后的焦虑

楼市议题向来是民生焦点,而房地产税问题又是焦点中的焦点。

“房产税”与“房价”如何厘清关系成为正相关命题,无论民间还是政府都有着激烈讨论。民间讨论最核心的议题是房地产税对目前的楼市和房价到底会有什么影响。而政府则需要完成税改对房地产市场的预期管理。

住房市场化,开启了中国楼市近十年的大牛市。长期以来,一线城市及部分热门二线城市,一直有可观的人口净流入;人往哪里走,钱就往哪里走,这些城市吸引广义货币M2流入活跃;再加上大城市偏紧的土地供应,所以,这些城市的房价一直坚挺。

此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。而围绕如何估值,依然尚无定论。

有专家建议,房屋评估值应该以市场价值为基础,并适当低于市场价值,同时保持一定时期内的稳定。如果房屋估值过高,房地产税征收是否可以给予折扣成为新的探索方向。

估值收税能否有效“量化标准”与每一位纳税者休戚相关。自房地产税传言甚嚣尘上,关于房地产税的讨论就无比细致,甚至具体到每户多少平方米,家庭几套房,试用什么样的人群,以及不同城市可能不同税率,这也与本次肖捷表态的“分步授权”相暗合。

不管问题如何讨论,主流舆论私下都藏着一种焦虑情绪,最普遍的是担心房地产税形成新的税收负担,同时造成相当部分中产阶层的财富流失,因此对于首次明确的估值收税十分敏感。

目前在几个城市试点的“房产税”并非真正意义上的房地产税,且效果并不理想,说明它与当下中国实际情况的匹配度可能还不高。眼下真正的房地产税落地的预期越来越强,正是这项关键税改完成制度设计初衷的关键时刻。

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