商业贷款如何转换公积金贷款?都需要什么条件?

购房宝典品房阁2017-11-02 11:58

买房,是人生一件大事,相信也有很多朋友选择贷款买房,但一些楼盘项目并未与公积金部门签约,购房者只能通过商业贷款,但这也意味着,付出的利息将会更多。

商业贷款转公积金贷款条件

商业贷款和公积金贷款是两种完全不同的贷款方式,但是二者之间确确实实存在着可以转换的关系,其实质是商业银行与公积金管理中心的一种债权转让行为,债务人保持不变。如果是商业银行贷款40万元共分20年还款的话,总共还款额是628266元,如用公积金贷款总额是544507元,对比之下可以发现总额是相差了83758元,这可不是一笔小数目了,那有什么办法才能正确的把商业贷款转为公积金贷款呢?

具体申请条件及步骤如下:

1、申请人需要符合《住房公积金委托贷款实施细则》的相关规定,如本地户口、月收入充足等;

2、申请人已办理商业性贷款,有完整的贷款、产权证、契税证、抵押登记手续;

3、已向原按揭银行申请提前还贷并获得银行同意;

4、申请人需具有良好的信誉,无连续二期以上逾期贷款记录。

商业贷款转公积金贷款需提供以下资料:

1、申请人及配偶身份证原件、复印件;

2、申请人及配偶户口簿原件、复印件;

3、申请人婚姻证明原件、复印件,未婚或离异需提供相关证明;

4、住房公积金贷款申请审批表;

5、原借款抵押合同、贷款凭证等相关资料;

6、证、契税证、土地证等证件原件、复印件;

7、《商品(经济)房购销合同》或《存量房买卖合同》原件、复印件;

8、房屋抵押备案登记表原件、复印件一份。

商业贷款转公积金贷款的条件:

1、借款人在公积金贷款申请地工作申请贷款时公积金处于正常缴存状态;

2、申请人或共同申请人所在单位按规定为借款人缴存住房公积金满个月含个月以上;

3、申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力;

4、申请人同意提供核心认可的贷款保证方式;

5、申请人及共同申请人含配偶除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的贷款或其他债务;

6、商业贷款正常还款年含年以上且无逾期还款记录;

7、组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款;

8、商业贷款转公积金贷款只能申请纯公积金贷款;

9、商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋所有权证》或《房屋预告登记证明》已办出并能办理抵押登记手续。

商业贷款转公积金贷款的流程:

1、提交资料

首先在清晰相关事项,确认自己符合商转公的条件下,提交相关资料,并填写商转公申请表,接受银行审核。为了避免麻烦,一定要事先确认所需的资料都有哪些,并保证提交资料的真实性,耐心等待审核。

2、贷款审核

当提交申请的贷款人提交的资料审核通过时,会接到银行的通知,与银行工作人员就行面谈,并审核、打印申请人的《个人信用报告》,同时还要对申请人在公积金系统中进行贷前试算,测算申请人转为公积金贷款后的还贷能力以及贷款额度、期限、利率及还款方式。这是初审,初审通过后会进行下一项,初审未通过,则不能完成公积金贷款。

3、签订合同

对于通过征信调查及还贷测算的申请人来说,接下来就是与商业贷款的银行签订借款(抵押)合同,同时与公积金管理中心指定的担保公司签订担保合同。

4、补缴差额资金

公积金贷款的金额要比商业贷款少,所以在商业贷款转公积金贷款的时候,申请人首先要将原商业贷款总额与公积金贷款总额之间的差额部分补缴出来,相当于这部分差额当了首付款,存入公积金贷款开设的存款账户上,用于结清原商业银行的贷款,剩下的欠商业银行的贷款就要等待公积金贷款资金发放后来结清。

5、公积金贷款发放

当申请人与商业银行和公积金管理中心指定的担保公司所有相关事宜都完成后,就可以等着公积金管理中心发放贷款资金了,这部分贷款资金用于结清原商业银行剩余的贷款。此时房产才能从商业银行中解押出来转交给公积金管理中心。

6、房产解押、交接

这是最后一步,也是最重要的一步。一定要到原商业贷款银行办理房产抵押注销手续,并办妥公积金贷款抵押登记手续。至此完成房产抵押、商转公贷款,剩下的就是每月按时以公积金贷款的还款方式、还款金额还款。

贷款额度及期限:

1、商业贷款转公积金贷款额度不得高于“商转公”时原商业银行贷款剩余本金部分,也不得高于住房公积金可贷额度。

2、最长期限是20年,且申贷人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年,并须在未退休前申请贷款。

3、申贷人及配偶均按规定正常足额缴存住房公积金满半年以上的,最高贷款额度为55万元;申贷人单方按规定缴存住房公积金的,最高贷款额度为45万元,申贷人在最高贷款额度内的可贷额度=申贷人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12(月)×0.5×实际可贷年限,共有产权人、参与还款人不列入计算范围。房屋年限在10年以内的,贷款最高成数为8成;房屋年限在10年以上20年以下的,贷款最高成数为7成(房屋竣工年限以房产证或房地产主管部门相关证明为准)。

商业贷款转公积金贷款条件

商业贷款转公积金贷款一般都是通过担保公司担保完成。采用担保机制的原因在于,由于商业贷款结清前,房屋是被抵押给银行的,从抵押注销再到重新抵押给公积金管理中心,这期还需要担保人的存在进行监管和见证。

银行为了规避房贷带来的风险,都需要借款人提供有偿能力的法人、其他经济组织或者自然人的担保证明。如果能找到愿意提供担保并且有经济实力的朋友或亲人,可以由他们为银行出具一份担保的书面文件和资信证明。如不能,则需要到担保公司那里,由他们提供担保,这时就会产生房贷担保费用。最后奉劝各位朋友,贷款需谨慎,要充分考虑自己是否有偿还能力,不然到最后房子没得到,还背了一身的债。

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