再推50条发力实体经济 上海称有好项目就不缺土地

土地资源紧张是上海发展的常态,但为了支持实体经济,上海一下子推出了多项工业用地政策,尤其吸引眼球。

5月31日,上海市发布《关于创新驱动发展巩固提升实体经济能级的若干意见》(下称《若干意见》),一口气推出了包括土地、财税等方面的六个部分50项措施。

“只要有好项目,上海不缺土地。”上海经信委主任陈鸣波说。

保障重点项目用地

土地资源是上海的瓶颈,上海发展必须遵循的四条底线,其中之一就是建设用地总量负增长。

但与此同时,上海要提升实体经济能级,明确落实“中国制造2025”,聚焦突破战略性新兴产业,形成汽车、新一代信息技术、智能制造装备、生物医药与高端医疗器械、新材料等千亿以上产业集群。

上海市第十一次党代会提出,要加快构建以现代服务业为主体、战略新兴产业为引领、先进制造业为支撑的新型产业体系,奋力推进经济结构优化升级。

为此,上海提出了一个新的数字目标——未来5年,战略性新兴产业制造业产值占全市工业总产值比重达到35%左右,目前这一比重是26.7%。陈鸣波说,要完成这个目标并不轻松。

上海要推进产业结构调整,一方面要“压减”,加大调整落后产能力度;一方面也要“新增”,坚持“边拔边种”,加快新兴产业导入速度。

“十三五”期间,上海就要统筹推进60多个10亿以上重大产业项目,加快建设和储备集成电路、智能网联汽车、大飞机等引领性强、成长性好、带动性大的产业项目。

毫无疑问,上海必须为产业项目提供相应的工业用地保障。

根据要求,到2020年,上海全市工业用地规模要保持在550平方公里左右。而在2016年上海市人大财经委对上海制造业转型升级进行了一系列调研后形成的一份调研报告中提及,上海市工业用地规模目前是753平方公里,这也意味着,在建设用地总量负增长的前提下,工业用地要减少约26.96%。

如何应对?上海提出要提高工业用地效率,一方面盘活低效、闲置的工业用地,一方面保障重点项目的合理用地需求。

上海市规划和国土资源管理局副局长岑福康说,这个保障机制,首先从空间规划上予以充分的保障,对先进制造业用地上海是予以充分保障的。

《若干意见》提出,要对规划工业用地予以严格管控,为制造业长远发展留足空间。统筹安排用地计划指标,重大战略性新兴产业项目由市统筹予以保障。每年工业用地减量化腾挪出的土地指标,按照不低于1/3的比例用于重点工业项目。

上海的工业用地分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。104区块是指上海全市现有的104个规划工业区块,195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地;198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地。

根据要求,“195区域”的制造业和其他工业用途要向“104区块”内集中,同时推动“195区域”的产业调整和土地用途转换。而“198区域”则要全部退耕复垦。

“198用地”减量化是实现上海建设用地“负增长”的重点,根据规划要求,2015年至2017年“198区域”建设用地要减少20平方公里。

二次开发补缴出让金下限可以是零

随着土地价格的逐年上升,用地成本已经是企业成本的主要组成部分。因此,在用地规模上予以保障的同时,对于企业来说,更重要的则是如何降低用地成本。

岑福康说,对于增量工业用地,上海推出了工业用地弹性出让年期、产业用地先租后让的政策。

从2014年年底开始,上海正式实施了工业用地的弹性出让年期,《土地管理法》中明确工业土地出让年期不超过50年,以往工业土地出让以50年为界限,现在则明确一般工业用地或者产业用地是20年。

《若干意见》提出,承担国家及上海重大战略的产业类或功能类项目,经认定后,可按照最高50年出让年期出让。

“在地价方面,我们也做了精细的测算。相对50年出让年限,一块土地出让年限20年的时候,土地价格大概在60%左右。假设按50年出让要付100块,按20年出让只要付60块,还有40块可以存20年,也足够到20年之后支付这块土地的续期费用。”岑福康说,这样不仅可以集约使用土地,实现土地流量增效,用土地资源倒逼产业转型,而且可以降低企业的土地成本。

但对企业来说,还有另外的顾虑,那就是20年后的地价是不是会涨?20年后是不是允许自己继续使用这块土地?

为了打消企业的顾虑,岑福康说,可以在工业用地出让合同中明确具体的续期条件,比如继续有生产、继续有产值、继续有利润、继续有制造能力的条件下可继续使用这块地,续期价格也可以现在约定好。

“你可以可以按照现在的价格,20年后继续续期。”岑福康说,这是切切实实支持实体产业的发展,解决企业的后顾之忧,也降低企业初期的用地成本。

此外,上海还推出了差别化、多样化的土地出让方式。比如现在开始试点的先租后让。可以前3年收取土地租金,当企业发展到一定的规模,进入正常发展轨道,也具备购买土地的能力时,再把这块土地出让给企业。

而对于存量工业用地,上海则提出加大二次开发力度。鼓励符合产业导向及规划要求的现状优质企业开展技术改造,存量工业和研发用地按规划提高容积率的,各区政府可以根据产业类型和土地利用绩效情况,确定增容土地价款的收取比例。

当企业面临技术更新,要改造,要提高产能,往往需要增加土地使用的强度,需要补土地出让金的。“各区政府可以确定增容土地价款的收取比例,但是这个比例没有提下限,也就是说,这个下限可以是0。”岑福康说,当然这也必须要经过区政府集体决策和评估。

这也就意味着,工业用地的二次开发只要是切实用于技术改造、用于实体产业的发展,增加部分的土地出让金可以不收。

《若干意见》也提出,探索设立产业园区转型升级投资基金,积极推动园区平台主体参与园区转型升级。

破解人才住房难题

陈鸣波表示,近期上海将出台产业统筹招商等政策。引导区级层面建立产业统筹招商平台,加强土地、项目、产业布局等统筹优化。

与此同时,上海还将后续研究落实一批政策措施。包括在落实“人才30条”基础上,着力破解人才住房问题。

5月24日下午,上海市委书记韩正来到复旦大学,为师生们作形势政策报告。在回答提问时韩正表示,上海人才的居住问题肯定不能单靠商品房解决,应该靠各种办法,要用好人才公寓、公租房、租赁房等多种办法解决。对于青年人才集聚的区域,政府应该创造条件、引导市场,大规模建设租赁房。

韩正表示,高房价是制约上海创新人才集聚的一个因素,这确实是影响上海未来发展的一个重要因素,市委市政府必须破题。

《若干意见》提出,要增加公租房分配供应,鼓励单位整体租赁公租房并相应放宽入住人才准入条件。鼓励各区、产业园区和用人单位向人才提供多样化的住房资助。

同时也鼓励人才集聚的大型企事业单位、产业园区平台利用自有土地建设人才公寓(单位租赁房)等配套服务设施,产业类工业用地配套的租赁住房等服务设施建筑面积,占项目总建筑面积的比例不超过15%。

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