中小房企背后困境:业绩不稳 转型未成

市房企陆续发布了2016年半年报,梳理发现,一个有趣的现象是,夺人眼球的竟然是一些中小房企。

浙江房企广宇集团股份有限公司(广宇集团,002133.SZ)净利润同比增长5964.98%,美好集团净利润同比增长648%。但业绩表现最差的多是中小型房企,阳光股份(000608.SZ)、云南城投(600239.SH)、天津松江(600225.SH)分别亏损1.13亿元、3.6亿元、5.21亿元,嘉凯城(000918.SZ)亏损高达10.67亿元。

有人欢喜有人愁的表象并非这类房企的真实处境,除了规模不大,正处于转型过程中是这类企业的共同特点,即使净利润暴涨,广宇集团等仍在苦苦寻找转型发展后的业绩支撑,暴涨或亏损,业绩不稳定、亟待转型是中小房企的现实挣扎。

净利跳涨背后的转型

在接通广宇集团副总裁邵少敏的电话后,提到广宇集团净利润增长近60倍,邵少敏没有一点兴奋,而是淡淡地回应,这是因为基数较小导致,“去年的基数是亏损的”。

广宇集团的半年报显示,公司实现营业收入约29.76亿元,同比增长408.98%;实现归属上市公司所有者净利润15348.4万元,同比增长5964.98%,成为依靠房地产业务实现净利润涨幅最大的房地产企业。

与之类似的还有美好集团,上半年实现营业收入21.7亿元,同比增幅101.78%;股东应占净利2.73亿元,同比增幅648.7%。

已发布半年报的101家房企,2016年上半年营业收入5228亿元,较2015年同期大幅增长37%,利润总额680亿元,较2015年同期的522亿元大幅增长30%。但其净利润仅为484亿元。与此同时,有19家房企净利润为负值。阳光股份、云南城投、天津松江分别亏损1.13亿元、3.6亿元、5.21亿元,嘉凯城亏损高达10.67亿元。

仔细分析来看,无论是净利润大幅上涨还是亏损,这类房企都是营业收入在50亿元以下的中小型房企,规模不大。

兰德咨询总裁宋延庆表示,中小房企的销售额、净利润等指标有基数小的鲜明特点,易导致业绩表现波动剧烈。同时,这些中小型房企大多处于转型过程中。

以广宇集团为例,其董事长王轶磊是子承父业的“80后”,2014年公司成立30周年之际还曾表示要坚持以房地产为主业,未料行业形势随之变化,当年广宇集团营业收入、净利润同时同比下降,2015年更是净利润亏损。于是,2014年开始进行第二主业探索,2015年最终确定医疗大健康为转型方向,未来将致力于“诊断+治疗”两大业务。

广宇集团的转型尚处摸索阶段,另一家中小型房企已经初尝果实。深大通今年上半年实现营业收入3.84亿元,同比增长295.22%,房地产开发行业平均营业收入增长率97.31%,公司本季度营业收入环比上季度增长31.66%;归属上市公司股东的净利润8815万元,同比增长9940.28%,是房企中净利润涨幅最大的企业。但公告同时显示,房地产开发行业平均净利润增长率为8.78%,对净利润贡献最大的是深大通的文化传媒业务。深大通2015年实施重大资产重组,利用发行股份及支付现金购买广告传媒业务资产,自2016年2月1日起,浙江视科文化传播有限公司和冉十科技(北京)有限公司经营利润纳入合并报表范围,由此成功转型。

无奈的亏损

运气并非人人所有,云南城投2014年开始转型旅游地产,之后进一步将“大健康、大休闲“两个业务作为转型方向,但转型未至半途,公司今年上半年实现营业收入29.33亿元,完成年度计划的48.88%。同比暴跌124.17%,亏损3.6亿元。

上半年亏损最严重的企业是嘉凯城,8月19日晚间,嘉凯城发布2016年半年报,报告期内,公司实现营收21.42亿元,同比增长1.41%;净利润为亏损9.52亿元。

嘉凯城此前一直在力推战略转型,对转型核心产品“城市客厅”寄予厚望,却无法阻止持续亏损。但嘉凯城的运气实在是好,嘉凯城人士信心满满地对中国房地产报记者表示,虽然出现了亏损,但恒大集团已经在8月控股嘉凯城,“房地产开发亦是嘉凯城主业,恒大的入主,一定会大幅提升嘉凯城现有资源的运营能力,增强其盈利能力,并对嘉凯城未来向全国快速发展提供成熟的运营经验及强大保障”。嘉凯城方面同时表示,嘉凯城目前仍按照年初制订的工作计划推进各项工作。后续公司发展计划等重大事项,公司将按照相关规定及时披露,“估计G20峰会之后会有一些动作”,嘉凯城内部人士表示。

宋延庆认为,中小房企很难对冲业绩的剧烈波动,只能通过做好发展战略规划,特别是业绩曲线规划;同时要善于加工财报,具有削峰填谷的技巧。

这并非易事,中小房企普遍城市布局集中,无法像龙头房企那样通过全国化布局获得规模效应。更糟糕的是,新的业务尚处培育期,目前的房地产市场却地王频出,地价飞涨,这类房企的窘境显现:土地储备稀少,拿地成本增加。

广宇集团中报显示,储备规划可建建筑面积58万平方米,权益可建建筑面积49万平方米。代建项目一个,建筑面积17万平方米。2016年7月1日,公司与舟基(集团)有限公司联合竞得舟土储出[2016]1号地块,该项目规划地上可建建筑面积6.58万平方米,公司对应的股权比例为61%。也就是说,加上代建项目,今年上半年净利润暴涨的广宇集团只有80万平方米左右的土地储备。

地价高企,转型未成,这是行走在行业下半场的中小型房企的双重困境。

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标签: 中小房企

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