新常态下,邯郸房产如何突围?

[导读]本期评家:董藩,青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师。

编者按:2014年白驹过隙,随着上半年楼市“空窗期”的持续发酵,这一年房地产市场一改以往高歌猛进的姿态,投资增速步伐放缓、房企跨界转型、库存居高不下、房价持续回落、市场分化明显,楼市似乎也已告别“黄金时代”步入“新常态”。1月14日,应2015中国地产(邯郸)新视角高峰论坛之邀,青年经济学家、房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授来邯,为我市房企老板和媒体人士作了题为《新常态、市场优势与发展思路的优化》的精彩演讲,并与我市地产行业领袖们同台共论“新常态”下的2015年邯郸房地产行业的“突围”之路。记者特将董藩主要观点摘录如下,为各界人士提供参考和借鉴。

本期评家:董藩,青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师。

董藩观点鲜明、直言不讳、个性突出,是中国学术界最受争议的经济学家之一,曾被誉为“国策高参”、“学术界的彭德怀”、“影响中国发展进程的四位中青年经济学家”之一、“给房地产市场算命最准的人”、“中国房地产舆论领袖”、“中国房地产四大名嘴”之一。在获得“科技先锋”、“优秀青年”、“突击手标兵”等十几项省部级官方荣誉的同时,也因观点过于鲜明,抛出“房价国情论”、“空置率较高是天大的谬误”、“房地产救国论”等观点,雷倒过不少网友。2011年4月4日董藩因“当你40岁时,没有4千万身价不要来见我,也别说是我学生。”的微博言论引起热议,董藩回应说此话纯属鼓励学生的励志之言。

观点1:

供求关系的平衡决定2015邯郸楼市的“命运”

关于邯郸融资事件,之前看各大媒体相继报道说的很是严重,我认为导致邯郸融资事件集体爆发的原因其实跟河北的政策是息息相关的,这就要回到“河北三年大变样”土地过大投放量这个问题上,当然这也跟国家宏观经济政策也有一定的关系,因为国家信贷政策也不是很支持,所以导致一些房地产企业资金周转出现了问题,但就目前的情况来看已经不是开发商的问题了,因为开发商已经解决不了这一问题。

让购房者重拾对楼市信心的“钥匙”其实掌握在政府手里,首先从中央层面上来讲的话要严格控制三四线城市包括邯郸在内的土地投放量,现在重要的是消化库存,这样才能让整个邯郸市场健康有序发展,另外邯郸的棚户区改造,没有动工的应该缓一缓,因为棚户区改造可能会有60%至70%的房屋转换成商品房的面积,所以现在首先要控制供应,使供求关系良性运行,让购房者慢慢的对市场观望情绪不再那么浓,另外,房地产业是我国的支柱产业,是不会倒下的,政府包括媒介人士应该多释放这一信号,给予正面的引导,让购房者重拾对楼市的信心。

董藩认为,去库存将成为2015年三四线城市“主旋律”。从形势上来看,2014年的压力还是比较大的,即使受政策宽松的影响,2015年也将延续这一现状,因为客观事实摆在这里,近期央行也开始“放水”,也增加了市场货币的投放量,三四线城市可能市场交易会略有提升,但局势也不容乐观,因为之前开发量过大,仅仅靠这些经济政策的影响还是不够的,尤其是“河北三年大变样”导致供应量急速增加,在建的面积和客观形成的库存量,开发商想要在短期内摆脱这种投资困境是不太现实的,未来至少还得用三至四年时间来消化库存。

观点2:

树立信心,信心比黄金更重要

“你家住房需要几间卧室?”这是董藩教授在论坛演讲现场提到的一个问题。他大致估算了一下,处于中产阶级的一家三口所买的住宅至少需要5个卧室,以及相应的卫生间,而且应做到干湿分离,至少3个书房,并表示“在15年后,90、100平方米的房子将成为保障房。”人类追求更好更舒适生活品质的欲望是无穷的,“住房永远少一间”。随着人均住房面积继续增加,品质要求不断提升,住房过滤现象将愈加明显。据董藩讲,随着城镇化进程不断加快,房地产业不但依然是支柱产业,同时还是主导产业、先导产业。这是整个国民经济发展过程中一个客观的现象,它只会随着城镇化发展阶段的不同,其运行模式会有所不同而已。

董藩认为,没有任何一个行业能跟房地产业相抗衡。美国到今天房地产仍然是第一产业,2011年,美国GDP总量当中排名第一位、贡献第一位的是房地产业,达到13%,美国的金融业虽然雄霸世界,但只有8%,和房地产相比差很多很多。房地产业价值量大,产业链绵长、复杂,通过向前、向后关联和侧向关联,把几十、近百行业联系在一起,对经济的制约和影响远超其他行业。

据董藩讲,还有很多原因,决定了这个行业是一个“日不落”行业。为什么?因为到今天为止也找不到它的替代品在哪里。电灯出现时蜡烛没了,家庭小汽车出现时,自行车行业在衰退,但是你很难想象20年、50年之后我们不住房子了,自从有了人类以来房子功能不断改进、建造技术不断提升、科技含量不断提升,最早是泥巴、木块、石头垒起来的房子,后来是钢筋水泥混凝土的房子,再到今天很多智能化技术跟房地产结合,建起了功能更强大的,比如今天盖的这个大楼,但尽管它在不断演化,但它的替代品始终没有出现。而且到现在为止我们找不出这个行业衰退的理由来。

所以,面对当前复杂多变的经济形势,无论是房地产企业还是购房者都应该充满信心,有信心就有勇气,有信心就有力量,信心比黄金和货币更重要。

观点3

方案得当,房地产市场仍可突围:

针对房地产业如何“救市”和“突围”,董藩开出了“个人”药方:取消一线城市限购限贷政策,牵牛鼻而不是牵牛尾;严格土地供应;放缓棚户区改造进程;降低存款准备金率和利率水平,降低首付比例;强化房地产业的支柱、主导和先导产业地位。

董藩早就说过,限购限贷政策与一系列现行法规冲突,也违反经济规律。放开这种行政约束,严格来说已经不简单是救市的问题,而是纠错、是对失当政策进行矫正,所以放开是必然。政府对房地产市场出手太迟、太弱,羞羞答答、扭扭捏捏,他认为如此做法将给经济发展带来沉重代价,最主要的问题是经济增速下滑加快和救市代价大大上升。

此外,他认为,在目前的形势下继续加大棚户区改造无疑会恶化供求关系,于救市政策的落实不利,更会浪费资源,加剧市场震荡。因此必须放缓步伐。至少在很多三、四线城市,这项工作应该先缓几年再推进。

同时,据董藩讲,信贷政策的变化对市场交易的恢复是有明显帮助的,毕竟对市场预期有重要影响。近来,无论一手房市场还是二手房(房源、代理、租房)市场,交易量都已经有变化,但各地市场分化还是比较严重,恢复程度差别明显。过去交易量回升一两个月后价格也会明显回升,但估计目前信贷政策可以基本制止住价格下滑的趋势,但尚不足以大幅抬升全国的交易价格,因为三、四线城市存量总体偏大,而前期救市在操作方案上犯了明显不应该的错误。为继续救市,要付出新的政策代价。

观点4:

风险与机会并存,房地产仍有投资价值

“今后社会阶层的分化主要是你买没买房,买了几套房,以及在哪个城市买的房决定的,而不是你的工资收入决定的。你挣一万,我挣八千,但是很可能我比你有钱,因为我更早的比你买了房子,甚至是两套房子,甚至我是北京的,你是长春的,这个决定了你以后的阶层分化。”在董藩的演讲里,他强调永远不要绝对依赖劳动致富,要相信投资才能致富,而就目前国内的投资环境来说,投资黄金、股票,还不如投资不动产,“未来中国的经济将同时面临通货膨胀和资产增值,拥有一套房子相当于拥有一家自己的小型公司,拥有5—6套房子相当于拥有一家连锁企业。”董藩说,只要社会稳定,从长远来说,房价将一直保持上涨趋势,投资房产(新房 论坛 微博 )可以保值。

董藩说,未来从中长期来看,房地产市场会是什么格局,认识这点非常关键。而支撑未来房地产投资价值的宏观因素主要有以下几个:一是大拆大建。自上世纪50年代以后建的房子,按照今天的标准看,它们不节能、不环保、不配套、没有绿化面积、没有物业服务,未来陆续会被改造成小高层或高层建筑。这类大拆大建工作估计要延续20年左右。这些拆迁补偿成本会越来越高,再加上其他生产要素成本的上升,房价总体上看只能升不能降。二是人口增长。中国尚未达到人口增长的高峰,估计还有2-3亿的人口增长空间。这些增长的人口会继续制造房地产需求,并加剧人地之间的矛盾,推升房地产的价格。三是城市化。已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买

房的过程,就是房地产需求继续上升、房地产业继续发展的过程。这个过程远未结束,估计还要持续20年以上。四是家庭裂变。现在很少见到大家庭了,都已经陆续拆分、裂变成更多的小家庭。这个裂变的速度在放缓,但过程远远没有结束,估计全国裂变到户均2.5—2.6口人,才可能稳定下来,这种裂变会释放出大量住宅需求。五是生活方式的演化。这是对房地产需求最主要的推升力量。包括离婚率明显上升导致分住,产生新的住房需求;大龄青年虽未结婚,独自购买、居住商品房;年轻人结婚不是先与父母合居几年再分家,而是直接出去独居;养老方式发生转变,不是接到自己家,而是给父母再买一套住房;学区房需求出现并上升,很多人周一到周五陪小孩在学区房居住,周末回原住房居住;高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅的情况大量出现;大城市、特大城市周末夫妻出现,平时分居于两套房子中;婚外家庭出现并增加,产生新的需求;外派其他城市商务人员增加,原城市住房不卖,在新工作地又买房或租房;休闲生活出现,度假城市及度假区出现大量度假房……生活方式的演化创造出大量的需求,但往往容易被忽视。六是区际人口的整合。当今时代是人口与财富大整合的时代,人口和财富跨区域之间的大迁徙、大流动必将带来房地产市场的大调整。人口与财富的空间调整促进了房地产市场的空间变化,也整体上大大提升了需求规模。

这些因素汇集在一起发挥作用,对市场和房价形成了巨大的推力。董藩认为未来25年导致房价上涨的推力强于过去的25年,除非通过大规模扩大供应去缓解供求紧张的局面。他估计,未来政府可能出台的措施对这种巨大推力的消减作用是有限的,因为扩大供给、征收房产税等都受到了实施条件的严格限制。

与此同时,理论上房地产业高增长的过程尚未结束,但由于制度、文化的特殊性和决策错误,今后房地产市场的风险的确加大了。一些对发展不利的因素渐渐凸显出来。尽管有救市措施,但有一些开发商必然倒掉,这是他们的命运,是他们老板的专业素质和视野决定的。侥幸逃脱的开发商必须考虑战略与商业模式的改变,否则还有一劫等着他。投资型业主也要转变思路、整合财产,否则将向第一批服装个体户那样渐渐没落甚至被套住。这需要时间的见证。

中国房地产业的高增长过程并没有结束,估计户均达到1.3套才能稳定下来,且户型也需大改进;而没有替代品决定了房地产业是“日不落”产业;英国、日本、美国的房地产市场现状验证了房地产业的长期投资价值,目前我们只是需要研究商业模式。

最后,董藩也提供了一些未来房地产发展的可能趋势:新住房比旧住房更加节能、环保、配套,科技含量更高;贴牌生产成为一种开发合作模式,现在已经大量出现;追求绿色、低碳成为共识;普通住宅的智能化水平也大大上升;房地产市场的国际化程度明显上升;商业地产出现饱和,风险加大;精装修渐渐成为趋势……

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