新常态下,邯郸房产如何突围?

[导读]本期评家:董藩,青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师。

观点4:

风险与机会并存,房地产仍有投资价值

“今后社会阶层的分化主要是你买没买房,买了几套房,以及在哪个城市买的房决定的,而不是你的工资收入决定的。你挣一万,我挣八千,但是很可能我比你有钱,因为我更早的比你买了房子,甚至是两套房子,甚至我是北京的,你是长春的,这个决定了你以后的阶层分化。”在董藩的演讲里,他强调永远不要绝对依赖劳动致富,要相信投资才能致富,而就目前国内的投资环境来说,投资黄金、股票,还不如投资不动产,“未来中国的经济将同时面临通货膨胀和资产增值,拥有一套房子相当于拥有一家自己的小型公司,拥有5—6套房子相当于拥有一家连锁企业。”董藩说,只要社会稳定,从长远来说,房价将一直保持上涨趋势,投资房产(新房 论坛 微博 )可以保值。

董藩说,未来从中长期来看,房地产市场会是什么格局,认识这点非常关键。而支撑未来房地产投资价值的宏观因素主要有以下几个:一是大拆大建。自上世纪50年代以后建的房子,按照今天的标准看,它们不节能、不环保、不配套、没有绿化面积、没有物业服务,未来陆续会被改造成小高层或高层建筑。这类大拆大建工作估计要延续20年左右。这些拆迁补偿成本会越来越高,再加上其他生产要素成本的上升,房价总体上看只能升不能降。二是人口增长。中国尚未达到人口增长的高峰,估计还有2-3亿的人口增长空间。这些增长的人口会继续制造房地产需求,并加剧人地之间的矛盾,推升房地产的价格。三是城市化。已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买

房的过程,就是房地产需求继续上升、房地产业继续发展的过程。这个过程远未结束,估计还要持续20年以上。四是家庭裂变。现在很少见到大家庭了,都已经陆续拆分、裂变成更多的小家庭。这个裂变的速度在放缓,但过程远远没有结束,估计全国裂变到户均2.5—2.6口人,才可能稳定下来,这种裂变会释放出大量住宅需求。五是生活方式的演化。这是对房地产需求最主要的推升力量。包括离婚率明显上升导致分住,产生新的住房需求;大龄青年虽未结婚,独自购买、居住商品房;年轻人结婚不是先与父母合居几年再分家,而是直接出去独居;养老方式发生转变,不是接到自己家,而是给父母再买一套住房;学区房需求出现并上升,很多人周一到周五陪小孩在学区房居住,周末回原住房居住;高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅的情况大量出现;大城市、特大城市周末夫妻出现,平时分居于两套房子中;婚外家庭出现并增加,产生新的需求;外派其他城市商务人员增加,原城市住房不卖,在新工作地又买房或租房;休闲生活出现,度假城市及度假区出现大量度假房……生活方式的演化创造出大量的需求,但往往容易被忽视。六是区际人口的整合。当今时代是人口与财富大整合的时代,人口和财富跨区域之间的大迁徙、大流动必将带来房地产市场的大调整。人口与财富的空间调整促进了房地产市场的空间变化,也整体上大大提升了需求规模。

这些因素汇集在一起发挥作用,对市场和房价形成了巨大的推力。董藩认为未来25年导致房价上涨的推力强于过去的25年,除非通过大规模扩大供应去缓解供求紧张的局面。他估计,未来政府可能出台的措施对这种巨大推力的消减作用是有限的,因为扩大供给、征收房产税等都受到了实施条件的严格限制。

与此同时,理论上房地产业高增长的过程尚未结束,但由于制度、文化的特殊性和决策错误,今后房地产市场的风险的确加大了。一些对发展不利的因素渐渐凸显出来。尽管有救市措施,但有一些开发商必然倒掉,这是他们的命运,是他们老板的专业素质和视野决定的。侥幸逃脱的开发商必须考虑战略与商业模式的改变,否则还有一劫等着他。投资型业主也要转变思路、整合财产,否则将向第一批服装个体户那样渐渐没落甚至被套住。这需要时间的见证。

中国房地产业的高增长过程并没有结束,估计户均达到1.3套才能稳定下来,且户型也需大改进;而没有替代品决定了房地产业是“日不落”产业;英国、日本、美国的房地产市场现状验证了房地产业的长期投资价值,目前我们只是需要研究商业模式。

最后,董藩也提供了一些未来房地产发展的可能趋势:新住房比旧住房更加节能、环保、配套,科技含量更高;贴牌生产成为一种开发合作模式,现在已经大量出现;追求绿色、低碳成为共识;普通住宅的智能化水平也大大上升;房地产市场的国际化程度明显上升;商业地产出现饱和,风险加大;精装修渐渐成为趋势……

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