新常态下,邯郸房产如何突围?

[导读]本期评家:董藩,青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师。

观点2:

树立信心,信心比黄金更重要

“你家住房需要几间卧室?”这是董藩教授在论坛演讲现场提到的一个问题。他大致估算了一下,处于中产阶级的一家三口所买的住宅至少需要5个卧室,以及相应的卫生间,而且应做到干湿分离,至少3个书房,并表示“在15年后,90、100平方米的房子将成为保障房。”人类追求更好更舒适生活品质的欲望是无穷的,“住房永远少一间”。随着人均住房面积继续增加,品质要求不断提升,住房过滤现象将愈加明显。据董藩讲,随着城镇化进程不断加快,房地产业不但依然是支柱产业,同时还是主导产业、先导产业。这是整个国民经济发展过程中一个客观的现象,它只会随着城镇化发展阶段的不同,其运行模式会有所不同而已。

董藩认为,没有任何一个行业能跟房地产业相抗衡。美国到今天房地产仍然是第一产业,2011年,美国GDP总量当中排名第一位、贡献第一位的是房地产业,达到13%,美国的金融业虽然雄霸世界,但只有8%,和房地产相比差很多很多。房地产业价值量大,产业链绵长、复杂,通过向前、向后关联和侧向关联,把几十、近百行业联系在一起,对经济的制约和影响远超其他行业。

据董藩讲,还有很多原因,决定了这个行业是一个“日不落”行业。为什么?因为到今天为止也找不到它的替代品在哪里。电灯出现时蜡烛没了,家庭小汽车出现时,自行车行业在衰退,但是你很难想象20年、50年之后我们不住房子了,自从有了人类以来房子功能不断改进、建造技术不断提升、科技含量不断提升,最早是泥巴、木块、石头垒起来的房子,后来是钢筋水泥混凝土的房子,再到今天很多智能化技术跟房地产结合,建起了功能更强大的,比如今天盖的这个大楼,但尽管它在不断演化,但它的替代品始终没有出现。而且到现在为止我们找不出这个行业衰退的理由来。

所以,面对当前复杂多变的经济形势,无论是房地产企业还是购房者都应该充满信心,有信心就有勇气,有信心就有力量,信心比黄金和货币更重要。

观点3

方案得当,房地产市场仍可突围:

针对房地产业如何“救市”和“突围”,董藩开出了“个人”药方:取消一线城市限购限贷政策,牵牛鼻而不是牵牛尾;严格土地供应;放缓棚户区改造进程;降低存款准备金率和利率水平,降低首付比例;强化房地产业的支柱、主导和先导产业地位。

董藩早就说过,限购限贷政策与一系列现行法规冲突,也违反经济规律。放开这种行政约束,严格来说已经不简单是救市的问题,而是纠错、是对失当政策进行矫正,所以放开是必然。政府对房地产市场出手太迟、太弱,羞羞答答、扭扭捏捏,他认为如此做法将给经济发展带来沉重代价,最主要的问题是经济增速下滑加快和救市代价大大上升。

此外,他认为,在目前的形势下继续加大棚户区改造无疑会恶化供求关系,于救市政策的落实不利,更会浪费资源,加剧市场震荡。因此必须放缓步伐。至少在很多三、四线城市,这项工作应该先缓几年再推进。

同时,据董藩讲,信贷政策的变化对市场交易的恢复是有明显帮助的,毕竟对市场预期有重要影响。近来,无论一手房市场还是二手房(房源、代理、租房)市场,交易量都已经有变化,但各地市场分化还是比较严重,恢复程度差别明显。过去交易量回升一两个月后价格也会明显回升,但估计目前信贷政策可以基本制止住价格下滑的趋势,但尚不足以大幅抬升全国的交易价格,因为三、四线城市存量总体偏大,而前期救市在操作方案上犯了明显不应该的错误。为继续救市,要付出新的政策代价。

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