深耕一线抑或拓展二线 房企权衡利弊之下的智慧破局

[导读]2013年,信达逐步出现改善迹象。首先是周转步伐加快,其次是新开工面积同比增长30%,将为未来几年提供更为充足的可售货源,利润表将逐步改善,同时也为股价上扬提供催化剂。

新华房产(新房 论坛 微博 )北京12月26日讯(记者孙梦姝)美联储退出QE,中国防控债务风险,利率中枢上移,无风险收益率提高,经济增速放缓。受到上述影响,房地产行业资金成本上升,行业增速下降至15.5%,行业盈利和购房需求都存在着下降的风险。

2014年,房地产调控重点转向供应、保障民生,而非一刀切的市场化管理,土地制度改革保障农民产权,会对土地财政及经济转型影响深远。因此房地产行业竞争格局将愈演愈烈,有实力的公司市场份额将会提高。

“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市带”将会发展吸纳新增人口,可带来持续性的住房需求。而有实力的房企注意力将会放在城市带发展项目、公司资源释放、集团注资、股本融资放开以及产业布局。

保利、万科:深耕一二线城市期待融资突破

保利地产[简介 最新动态]第四季度可售货量较多,且一线城市占比上升。2013年1—11月新增项目权益建面约1100 万平方米,权益土地款约370 亿元,以深耕进入一二线城市的项目为主,预计全年权益土地款约400 亿元;前3 季度已实现新开工1209 万平方米,预计全年计划1600 万平方米可能超额完成。2014 年可售货量约2000 亿元,其中存量400 亿元,新推1600 亿元,预计销售增速将维持在20%以上。

受行业环境变化及自身基数抬高的影响,保利地产从2013 年开始销售增速放缓,受此影响预计从2014 年开始结算收入增速将放缓。虽2013 年结算增长较多,但毛利率下滑明显,主要原因在于11—12 年降价促销项目进入结算周期所致,预计全年毛利率约33%,同比下滑3.2%。受2013 年房价上涨影响,预计2014 年毛利率可能略有回升,但由于地价跟随房价上涨,毛利率改善空间有限。2010 年以来保利合作拿地增多,拿地权益比持续下降,因此影响销售、结算的权益比,两者均呈下降趋势。

若保利在后续的资本市场融资取得突破,发展有望再加速。保利坚持高杠杆运作,但进一步加杠杆的空间有限。在A 股房企再融资有条件放开的背景下,或许保利有能力也有动力去争取股权融资的机会,以增强资本实力,并打开加杠杆的空间。并且公司过往的高速增长也与资本市场融资密不可分。

万科在1-11月累计实现签约销售面积1394万平方米,同比增长18%;实现签约销售金额1599亿元,同比增长26%;独享广泛布局对于区域风险的平滑优势,合理定价、刚需产品主导下贯彻快去化策略;四季度成交确实受到多家银行额度用完的影响,然而需求就在那里,被推迟不等于被消灭。

中期以来拿地力度加大,公司积极拿地增储:1-11月,新增项目权益口径建筑面积2077万平方米;新增土地权益地价款771亿元,占到2012年全年权益地价款430亿元的1.8倍;且三季度获取项目中一线城市占比较高。

行业集中度提升下的大趋势,融资等能力上的分化使得“强者恒强”日趋严重,未来万科将凭借卓越的品质追求、优秀的管理能力获得更高的产品溢价,在整体行业利润率逐步下行的趋势中率先获得稳定的利润空间。作为龙头老大,万科积极寻变求新,在住宅产业化和社区资源方面积极开拓,且公司海外融资上的进一步开拓依然可期。

泰禾招商:拓展二线或准二线城市规避一线地市过火

近日,泰禾集团公告以35.87亿元竞得一宗商业、住宅地块,占地面积17.24万平方米,建筑面积57.65万平方米,楼面价6222元/平米,位于福州东二环泰禾广场东侧。据媒体报道称,此地为低成本的优质资源。

原因在于位于地块北侧2013-06地块楼面价7402元/平米;周边住宅售价18000元/平米,利润率有保障。公司拟将竞得地块打造成为东二环泰禾广场二期,西面的东二环泰禾广场以70万平方米纯商业体量、高端的规划招商运营,定位为“海西第一综合体”,此次竞得地块总建面60万平方米,一、二期在协同效应下,合计体量130万平方米的东二环泰禾广场有望被塑造成“海西第一商圈”。

据悉,截止目前,泰禾100%权益拿地金额达到194亿,是公司前11月合同销售金额的1.9倍。既定拿地策略继续得以保持,既巩固了海西大本营,又加大了二线城市的投入力度。行业预计竞得地块可售货值超过100亿。但也存有一线城市市场受到行政调控从而影响销售的风险。

不同于泰禾将目光投向建立“海西第一商圈”,招商地产在2013年拓展规模大幅增长近4成,并重点拓展二线及准二线城市,规避开了地市过火的一线,也没有下移至三四线,半数项目底价获取,平均溢价率仅18%。

但不可否认的是招商地产的许多楼盘均为大户型高端产品,其144平米以上大户型占比为50%,并都在2013年集中体现,去化速度十分缓慢。

虽在下半年招商的股票连续停盘,但招商地产的资金优势却进一步增强了。招商地产通过反向收购成功搭建海外融资平台--招商局置地,此意义十分重大。海外融资更灵活便利,董事会可自主决定每半年增发不超过总股本20%的新股,经审批还可不受此限制;债权融资也已启动,据测算招商局置地资产负债率约66%,参考公司73%的资产负债率,可净增债务融资60亿元,已发行5亿美元债券,利率仅4.02%,后续还有空间。A股定向增发已获证监会受理,若获批预计公司可在一年内择机发行,成功的可能性大,可增加资本金约65亿元,据测算将使资产负债率由73%降至69%。

2013年7—9月招商与青岛、海口、厦门3个城市签订了“邮轮母港综合体”合作框架协议或达成合作意向;上述项目均位于城市核心位置且规模可观,若协议落实,公司将具有优先选择权;集团与地方政府合作进行产业新城开发,有望为招商地产带来获取优质大盘项目的机会。

信达:长三角区域持续布局破解8月双重误会迷团

信达地产新增储备布局重点向长三角倾斜。截至目前,信达今年共获取土地7宗,合计建面101.8万平方米,地价款合计49.6亿元,虽然拿地建面仅达到去年122万平方米的83%,但地价款已同比增长60%,平均建面地价3768元/平米,同比增长约45%。主要因为新增储备重点向市场更为活跃,同时地价也更高的长三角区域的二三线城市倾斜,该区域已占信达总土地储备的60%以上,据悉今年已贡献其收入及利润50%以上。此次补充优质资源,有利于信达在最具经济活力的长三角区域持续深耕,进一步巩固优势。

不过信达在今年的8月份曾遭遇过双重误会:一重误会来自会计准则入账计量偏差。信达地产借壳上市后,从信达投资获得308万平方米土地储备,现在尚有155万平方米的待建。这155万平方米土地较08年平均升值5倍左右。由于会计准则恪守历史成本法记账,该部分资产升值并未体现,人工调整后其每股净资产约为6.46元,对应PB为0.53倍。二重误会来自市场错误定价。ROE稳定在9.5%以上的公司对应合理PB应为1.38倍。而市场仅给予0.78倍的估值,严重低估公司价值。

2013年,信达逐步出现改善迹象。首先是周转步伐加快,其次是新开工面积同比增长30%,将为未来几年提供更为充足的可售货源,利润表将逐步改善,同时也为股价上扬提供催化剂。

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    【社科院:近两成城乡家庭拥有两套以上住房】12月26日,社科院发布报告称,目前家庭住房自有率为93.5%,较2011年提高1.9个百分点;其中城镇家庭住房自有率为89.6%,18.6%的家庭拥有两套以上住房,并称“这一数据只可能低不可能高,现实中可能更高一些,因为存在部分人少报的情况。”
    2013-12-26 14:04:04

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