深耕一线抑或拓展二线 房企权衡利弊之下的智慧破局

[导读]2013年,信达逐步出现改善迹象。首先是周转步伐加快,其次是新开工面积同比增长30%,将为未来几年提供更为充足的可售货源,利润表将逐步改善,同时也为股价上扬提供催化剂。

泰禾招商:拓展二线或准二线城市规避一线地市过火

近日,泰禾集团公告以35.87亿元竞得一宗商业、住宅地块,占地面积17.24万平方米,建筑面积57.65万平方米,楼面价6222元/平米,位于福州东二环泰禾广场东侧。据媒体报道称,此地为低成本的优质资源。

原因在于位于地块北侧2013-06地块楼面价7402元/平米;周边住宅售价18000元/平米,利润率有保障。公司拟将竞得地块打造成为东二环泰禾广场二期,西面的东二环泰禾广场以70万平方米纯商业体量、高端的规划招商运营,定位为“海西第一综合体”,此次竞得地块总建面60万平方米,一、二期在协同效应下,合计体量130万平方米的东二环泰禾广场有望被塑造成“海西第一商圈”。

据悉,截止目前,泰禾100%权益拿地金额达到194亿,是公司前11月合同销售金额的1.9倍。既定拿地策略继续得以保持,既巩固了海西大本营,又加大了二线城市的投入力度。行业预计竞得地块可售货值超过100亿。但也存有一线城市市场受到行政调控从而影响销售的风险。

不同于泰禾将目光投向建立“海西第一商圈”,招商地产在2013年拓展规模大幅增长近4成,并重点拓展二线及准二线城市,规避开了地市过火的一线,也没有下移至三四线,半数项目底价获取,平均溢价率仅18%。

但不可否认的是招商地产的许多楼盘均为大户型高端产品,其144平米以上大户型占比为50%,并都在2013年集中体现,去化速度十分缓慢。

虽在下半年招商的股票连续停盘,但招商地产的资金优势却进一步增强了。招商地产通过反向收购成功搭建海外融资平台--招商局置地,此意义十分重大。海外融资更灵活便利,董事会可自主决定每半年增发不超过总股本20%的新股,经审批还可不受此限制;债权融资也已启动,据测算招商局置地资产负债率约66%,参考公司73%的资产负债率,可净增债务融资60亿元,已发行5亿美元债券,利率仅4.02%,后续还有空间。A股定向增发已获证监会受理,若获批预计公司可在一年内择机发行,成功的可能性大,可增加资本金约65亿元,据测算将使资产负债率由73%降至69%。

2013年7—9月招商与青岛、海口、厦门3个城市签订了“邮轮母港综合体”合作框架协议或达成合作意向;上述项目均位于城市核心位置且规模可观,若协议落实,公司将具有优先选择权;集团与地方政府合作进行产业新城开发,有望为招商地产带来获取优质大盘项目的机会。

信达:长三角区域持续布局破解8月双重误会迷团

信达地产新增储备布局重点向长三角倾斜。截至目前,信达今年共获取土地7宗,合计建面101.8万平方米,地价款合计49.6亿元,虽然拿地建面仅达到去年122万平方米的83%,但地价款已同比增长60%,平均建面地价3768元/平米,同比增长约45%。主要因为新增储备重点向市场更为活跃,同时地价也更高的长三角区域的二三线城市倾斜,该区域已占信达总土地储备的60%以上,据悉今年已贡献其收入及利润50%以上。此次补充优质资源,有利于信达在最具经济活力的长三角区域持续深耕,进一步巩固优势。

不过信达在今年的8月份曾遭遇过双重误会:一重误会来自会计准则入账计量偏差。信达地产借壳上市后,从信达投资获得308万平方米土地储备,现在尚有155万平方米的待建。这155万平方米土地较08年平均升值5倍左右。由于会计准则恪守历史成本法记账,该部分资产升值并未体现,人工调整后其每股净资产约为6.46元,对应PB为0.53倍。二重误会来自市场错误定价。ROE稳定在9.5%以上的公司对应合理PB应为1.38倍。而市场仅给予0.78倍的估值,严重低估公司价值。

2013年,信达逐步出现改善迹象。首先是周转步伐加快,其次是新开工面积同比增长30%,将为未来几年提供更为充足的可售货源,利润表将逐步改善,同时也为股价上扬提供催化剂。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论
  • 腾讯房产邯郸站听众:
    【社科院:近两成城乡家庭拥有两套以上住房】12月26日,社科院发布报告称,目前家庭住房自有率为93.5%,较2011年提高1.9个百分点;其中城镇家庭住房自有率为89.6%,18.6%的家庭拥有两套以上住房,并称“这一数据只可能低不可能高,现实中可能更高一些,因为存在部分人少报的情况。”
    2013-12-26 14:04:04

热门推荐

相关微博

读完这篇文章后,您心情如何?