深耕一线抑或拓展二线 房企权衡利弊之下的智慧破局

[导读]2013年,信达逐步出现改善迹象。首先是周转步伐加快,其次是新开工面积同比增长30%,将为未来几年提供更为充足的可售货源,利润表将逐步改善,同时也为股价上扬提供催化剂。

新华房产(新房 论坛 微博 )北京12月26日讯(记者孙梦姝)美联储退出QE,中国防控债务风险,利率中枢上移,无风险收益率提高,经济增速放缓。受到上述影响,房地产行业资金成本上升,行业增速下降至15.5%,行业盈利和购房需求都存在着下降的风险。

2014年,房地产调控重点转向供应、保障民生,而非一刀切的市场化管理,土地制度改革保障农民产权,会对土地财政及经济转型影响深远。因此房地产行业竞争格局将愈演愈烈,有实力的公司市场份额将会提高。

“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市带”将会发展吸纳新增人口,可带来持续性的住房需求。而有实力的房企注意力将会放在城市带发展项目、公司资源释放、集团注资、股本融资放开以及产业布局。

保利、万科:深耕一二线城市期待融资突破

保利地产[简介 最新动态]第四季度可售货量较多,且一线城市占比上升。2013年1—11月新增项目权益建面约1100 万平方米,权益土地款约370 亿元,以深耕进入一二线城市的项目为主,预计全年权益土地款约400 亿元;前3 季度已实现新开工1209 万平方米,预计全年计划1600 万平方米可能超额完成。2014 年可售货量约2000 亿元,其中存量400 亿元,新推1600 亿元,预计销售增速将维持在20%以上。

受行业环境变化及自身基数抬高的影响,保利地产从2013 年开始销售增速放缓,受此影响预计从2014 年开始结算收入增速将放缓。虽2013 年结算增长较多,但毛利率下滑明显,主要原因在于11—12 年降价促销项目进入结算周期所致,预计全年毛利率约33%,同比下滑3.2%。受2013 年房价上涨影响,预计2014 年毛利率可能略有回升,但由于地价跟随房价上涨,毛利率改善空间有限。2010 年以来保利合作拿地增多,拿地权益比持续下降,因此影响销售、结算的权益比,两者均呈下降趋势。

若保利在后续的资本市场融资取得突破,发展有望再加速。保利坚持高杠杆运作,但进一步加杠杆的空间有限。在A 股房企再融资有条件放开的背景下,或许保利有能力也有动力去争取股权融资的机会,以增强资本实力,并打开加杠杆的空间。并且公司过往的高速增长也与资本市场融资密不可分。

万科在1-11月累计实现签约销售面积1394万平方米,同比增长18%;实现签约销售金额1599亿元,同比增长26%;独享广泛布局对于区域风险的平滑优势,合理定价、刚需产品主导下贯彻快去化策略;四季度成交确实受到多家银行额度用完的影响,然而需求就在那里,被推迟不等于被消灭。

中期以来拿地力度加大,公司积极拿地增储:1-11月,新增项目权益口径建筑面积2077万平方米;新增土地权益地价款771亿元,占到2012年全年权益地价款430亿元的1.8倍;且三季度获取项目中一线城市占比较高。

行业集中度提升下的大趋势,融资等能力上的分化使得“强者恒强”日趋严重,未来万科将凭借卓越的品质追求、优秀的管理能力获得更高的产品溢价,在整体行业利润率逐步下行的趋势中率先获得稳定的利润空间。作为龙头老大,万科积极寻变求新,在住宅产业化和社区资源方面积极开拓,且公司海外融资上的进一步开拓依然可期。

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    【社科院:近两成城乡家庭拥有两套以上住房】12月26日,社科院发布报告称,目前家庭住房自有率为93.5%,较2011年提高1.9个百分点;其中城镇家庭住房自有率为89.6%,18.6%的家庭拥有两套以上住房,并称“这一数据只可能低不可能高,现实中可能更高一些,因为存在部分人少报的情况。”
    2013-12-26 14:04:04

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