房地产企业战略定位的三维模型

[导读]为了在基于内外部环境分析的基础上对房地产企业的战略定位进行准确地描述,结合房地产行业的特性,从产品、区域、价值链的三个维度建立模型进行分析。

三、产品分析

产品分析应当以目标客户购买能力和需求为导向,明确价值定位,最终确定提供的产品和服务。现阶段,房地产行业的产品类型主要包括住宅地产和商业地产两大类,近年来,随着社会进步及国民经济的发展,又进一步延伸出旅游地产、养老地产等多种新兴地产类型。

1. 住宅地产经营策略

随着国家宏观调控政策和房地产市场形势的变化,企业获取土地增值的空间减少,资金成本提高,产品增值将成为主要盈利来源,产品增值能力的提高将主要通过产品溢价和成本控制来实现。在目标集聚和产品差异化的基础上,加强总成本领先,通过产品线规划,实施产品复制,这是市场上大小房企为应对日益加剧的竞争环境的现实选择。

2. 商业地产经营策略

随商业地产等级不同而不同,一般可划分为四个等级:

1) 城市综合体

经营策略:一般长期持有,可出售一部分(如酒店式公寓)

示例:北京国贸、上海中信泰富广场、梅龙镇广场、恒隆广场(资料 论坛 图库 )、华润万象城系列、万达广场系列、深圳中信城市广场、瑞安天地系列、九龙仓时代广场系列

2) 写字楼、购物中心、步行街、酒店、公寓、专业市场等

经营策略:一般长期持有,也可市场高点期出售


示例:世纪金源MALL、中粮大悦城、华联商厦、嘉茂中心(嘉德置地)、龙湖天街系列、佳程广场(三元桥)、联想融科中心、华南城MALL、太古·三里屯Village

3) 大型社区集中型商业

经营策略:培育1-2年至业态稳定后将散铺出售,若规划有主力店,要控制主力店面积占比、位置,散铺不要由其转租

示例:60万平米以上郊区大盘配置总建面的3%做集中商业,城市中社区有时也会出现为片区配建的集中型商业

4) 社区商铺

经营策略:一般最迟在竣工备案时销售,直接散售或打包整售,业态不需规划,但要控制住商铺规模、楼层、处理好与人流动线关系,城市中社区商铺一般临街布置

示例:大量存在

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