华远地产进入新一轮扩张周期 资金瓶颈拦路

[导读]在3.8万亿“欠税门”风波中,任志强(微博)怒批央视“愚蠢无知”,这个行业知名人士再次站上了风口浪尖。但另一个不容回避的事实是,任志强担任董事长的华远地产近年来却沦为三流房企。

在3.8万亿“欠税门”风波中,任志强(微博)怒批央视“愚蠢无知”,这个行业知名人士再次站上了风口浪尖。但另一个不容回避的事实是,任志强担任董事长的华远地产近年来却沦为三流房企。

自2008年借壳上市以来,华远地产增长缓慢,营业收入与净利润均徘徊不前。其2008~2012年的营业收入分别为22.56亿元、11.6亿元、17.79亿元、26.15亿元和30.8亿元;净利润分别为4.04亿元、3.44亿元、4.01亿元、4.67亿元和5.41亿元。

华远地产增长乏力,问题到底出在哪里?

“我们的资金实力不够,距百亿销售目标的差距还比较大。”11月27日,华远地产董事会秘书窦志康在接受中国房地产记者采访时坦陈。

今年以来,华远地产积极拿地,扩张意图明显。今年1~11月,华远地产已在北京、西安共计获得5宗地块,拿地总金额为48.36亿元,达到去年全年销售额的86%。但苦于上市以来一直无法在资本市场融资,其资金瓶颈尚未得到根本性扭转,因此预计华远地产的此番扩张难以出现爆发式增长。

新一轮扩张周期

一边痛斥高地价,一边低调买地。今年以来,任志强领衔的华远地产在土地市场上明显发力。

11月21日,华远地产以招标方式获得北京门头沟新城MC08-014/015地块(住宅混合公建、商业金融用地),成交价23亿元;11月11日,华远地产以12.1亿元竞得北京大兴区孙村组团一居住用地(配建限价商品住房);8月,华远地产以并购方式出资10.19亿元获得西安两宗地块;2月,华远地产以3.26亿元竞得北京密云县一宗地块。

而在2012年,华远地产全年仅拿地2宗,地上建筑面积24.5万平方米。年报显示,此前的2008年~2011年,华远地产在4年时间里仅获得4宗地块,建筑面积162万平方米。

“受累于土地储备较少,因而发展较慢。”北京业内人士对华远地产如此评价。

从今年来看,虽然国内资本市场对房企再融资并没有放开,但华远地产已悄然启动了加速拿地的扩张战略。今年1~11月,华远地产的新增土地储备建筑面积为110万平方米,是去年全年购地建筑面积(24.5万平方米)的4.5倍。

亿翰智库上市房企研究中心常务副主任张化东表示,华远地产进入了新一轮扩张周期。

“就目前来看,华远地产的发展前景比前几年好。”张化东认为,华远地产去年的销售额出现翻倍增长,转折点发生在长沙,华远[简介 最新动态]华中心项目销售很好。年报数据显示,华远地产2011年的销售额仅为22.4亿元,2012年则蹿升至56.2亿元。长沙华远华中心项目于2010年11月开工,2012年4月开盘销售。截至2012年年底,累计销售率为46%。

截至目前,华远地产已在北京、西安、青岛、长沙4个城市布局。三季报显示,华远地产今年1~9月已完成销售签约额42.8亿元,销售签约面积39.3万平方米。

资金是最大困难

拿地提速,华远地产意欲大干一场,但困难同样显而易见。

窦志康坦言,华远地产面临的最大困难是资金实力不够。对于100亿元的销售目标,短期内难以达到。三季报显示,截至今年9月底,华远地产的总资产为154.6亿元,货币资金为15.76亿元。

张化东也认为,资金瓶颈制约了华远地产的发展。“由于资金所限,华远地产的企业规模不是很大,它采取的发展战略也不是高周转。”对于发展规模,任志强的观点是,虽然华远地产比不上万科[简介 最新动态]、保利、恒大等销售额上百亿元、上千亿元的企业,但华远地产的净资产回报率一直排在上市公司的前列。“我追求的不是规模化,而是利润的最大化。”任志强对此津津乐道。

实际情况是,2008年华远地产实现借壳上市,随后却接连遭遇全球金融危机、房企融资收紧,难以从资本市场上获取买地所需的资金。

“从2009年至今,资本市场对房企关闭了4年。”窦志康说,面对资金困境,华远地产只能谋求银行贷款、信托、基金等融资方式。“但信托、基金的成本很高。”据了解,目前银行贷款的利率不高于10%,但有资产负债率限制,而信托、基金的融资成本较高,一般达到12%。

据窦志康介绍,除了谋求银行贷款、信托、基金等途径之外,加快销售回款对华远地产而言显得尤为重要。2013年华远地产的新开工、开盘项目多集中在下半年,所以下半年的销售签约将会有较大增长。

年报显示,2013年华远地产的房地产开发直接投资总额为75亿元,开复工面积为220万平方米,可售项目包括北京九都汇、华远铭悦园、华远铭悦好天地,西安君城二、三期,海蓝城一、二期、锦悦,长沙华远华中心一期,青岛汤米公馆项目等。

张化东认为,华远地产作为国企,在发展过程中难免会受到很多限制,比如再融资限制,国有资产保值增值、降低风险等问题。这都会导致企业在控制风险方面做得比较严格,因而影响到发展速度。

经历了1999年因融资不到位而导致的现金流危机后,任志强愈发注重对企业发展风险的把控。

对于此次华远地产的新一轮扩张,张化东给出的建议是,在加快销售回款的同时,可通过增加财务杠杆或与其他房企合作的方式,实现企业规模的快速扩张。“毕竟华远地产的净负债率还很低,仅为0.4%。”张化东评价。

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    【房企纳税额超净利润两倍 最终转嫁给购房者】以六年观察期来看,从2007年至2012年上市房企净纳税额与净利润之比通常保持在1:1左右。而今年前三季度,A股上市房企纳税总额与净利润之比超过2:1。房企高税负交织着复杂的现实因素,而由此衍生的高税负助推房价问题一直备受诟病。
    2013-12-02 12:11:07

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