九年整合未竟 中粮系地产整合变数犹存

[导读]“中粮集团地产各种资产和业务何其众多和复杂,要实现真正的整合还需要时日。”上述知情人士表示。

■本报记者 李红梅 北京报道

11月20日,中粮置地全新商业管理团队集体在沪亮相,这意味着中粮地产系人事铺路基本完成,整合将步入新阶段。

“侨福企业即将更名为中粮置地,中粮集团今年年底拟将包括大悦城在内的所有商业地产注入。”一位中粮集团高管透露。

至此,中粮置地在中粮集团中充当商业地产的平台角色基本落定。在两个月前,中粮壳公司侨福建设企业机构有限公司(下称侨福企业)发布公告,拟反向收购母公司总额为142亿元的商业项目。

除了中粮置地作为商业地产平台,中粮集团旗下业务的住宅则厘定为A股上市公司中粮地产。延宕多年的中粮集团旗下房地产业务分野格局已经厘清。

按中粮集团董事长宁高宁的计划,中粮地产系整合分“三步走”,即人员整合、股权整合、资产整合。

业内人士认为,注资主要是让中粮商业地产有一个更好的流通和套现渠道,但从侨福企业9月底提出新IPO申请,过去两个月尚未有进一步消息,说明注资仍存变数。

即便注资成功,融资环境也并非如想象那样顺利,中粮地产系实现完全整合仍然任重道远。

人事整合铺路

“人员整合历来是国资整合中的难题,涉及到谁整合谁,人员安置等诸多问题。”11月21日,一家正在整合的地产央企高管指出。

中粮集团自然也不例外。中粮的人事布局可以追溯到十年前。2004年12月底,宁高宁“空降”中粮,接替退休的周明臣,正式开启了中粮集团整合的大幕,与此同步的是中粮地产系的整合。

担任中粮集团董事长伊始,宁高宁即向外透露心迹,希望为新公司多做些资本市场的工作。

在进入中粮集团第二年,深谙资本市场之道的宁高宁,就通过借壳深宝恒成功将当时主营房地产业务的中粮地产带进A股。

随后,宁高宁进一步将房地产业务整合,划分为投资性物业和住宅发展业务,并在2007年专门成立了运作商业地产的中粮置地,并在当年公开表示,会将中粮集团旗下的商业地产打包,并适时在香港上市。

一位熟悉中粮地产的人士形容,从2007年开始,负责住宅开发和商业地产开发运营的两个平台就像亲兄弟,这种关系随着中粮商业的进一步壮大,集团重心倾斜而显得尤为微妙。

从集团层面看,整合基本是在同步进行。从2005年到2007年,短短3年间,中粮集团通过不断对外收购资产、对内整合业务,缩减形成了包括粮油贸易、食品加工、房地产与酒店、金融服务等四大经营领域。

中粮集团官网最新显示,其主营业务板块“地产酒店业务”,即涵盖集团下属的住宅开发、酒店商业运营、旅游地产运作的所有业务,即中粮地产和中粮置业的所有业务。中粮置业董事长史焯炜担任该板块总裁,中粮地产原总经理周政担纲总经理。

“事实上,中粮置业如今已融入了中粮置地。相当于未来主要就是中粮地产和中粮置地两个业务平台。”一位知情人士表示。

从11月20日中粮置地公开亮相的高管人员来看,也是由原高管团队交叉构成。

中粮置地现任高管包括中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政,中粮置地总经理韩石,中粮置地副总经理、商业管理部总经理王树维;中粮置地商业管理部副总经理吴谷丰,以及目前布局的七个大悦城的总经理。

事实上,2011年初,周政就接替原董事长孙忠,担任中粮地产董事长。有业内人士分析,孙忠因届退休年龄提出辞职,正好帮助中粮地产系人事整合进一步推进。

“除了市场环境影响,跟国企复杂的人事有很大关系。”上述知情人士表示,在中粮地产上市之初集团就承诺要将其作为地产整合的唯一平台,因为人事问题,使这一事情耽搁了很长时间。

宁高宁不讳言,收缩的过程是艰辛的,很多中粮员工一度闻“调整”而色变。

据了解,中粮集团此前成立的专门用于商业物业推进的小组成员有近1/3来自于中粮地产,主要负责旗下商业项目的招商[简介 最新动态]、推广和运营等。

注资仍存变数

按照宁高宁的计划,人事整合已经水到渠成。而其股权整合也在收购侨福企业并宣布注资有了实质性进展。

侨福企业9月底宣布以141.7亿元向母公司中粮集团收购多项商业物业,包括位于成都及北京的两项综合体项目,香港及上海的两项商用物业项目,北京、南昌及苏州的四项酒店项目,三亚的一项综合旅游项目及上海、三亚及成都三项拥有少数权益的项目。

不过,这一巨额注资构成非常重大交易,触及香港上市规则,要以IPO申请的标准来审批。9月26日,侨福企业公告称已向香港联交所提交新上市申请,目前还在等待审批中。

“注入那么多资产,需要大规模地获取可转债,真正利用这一次注资融资的能量可能有限。”盛富资本及协纵国际总裁黄立中认为,除了要符合新上市的所有要求,现在商业地产整体回报低下,融资规模和估值也将十分有限。

事实上,从2007年开始,中粮地产系就谋划赴港上市,中粮集团承诺中粮地产是集团住宅地产开发业务发展的唯一平台。但此后中粮地产业务发展一直萎靡不振,核心净利润甚至一度亏损。

与此形成鲜明对比的是,虽然起步稍晚,但中粮地产系商业速度很快,目前中粮旗下的大悦城系列已打造了包含西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦城等多个都市购物中心。中粮集团宣称,计划未来5~10年在全国拓展20个大型商业地产项目,总资产达到700亿元规模,占中粮集团总资产的30%。

现在看来,中粮集团分拆旗下商业地产业务,与此不无关系。

中粮集团在2011年明确提出合并中粮地产、中粮置地两大业务平台,以A+H方式整体上市。按照中粮集团内部人士的说法,中粮集团要把地产业务整合起来,形成一个整体的地产公司,避免再出现旗下两三个地产公司同业竞争的问题。

在2012年3月,宁高宁又公开表示,计划拆分旗下商业地产业务,在香港单独上市。此后,中粮集团走上了香港借壳之路。

目前,大悦城系列在中粮地产和中粮置地之间也没有完全分开。大悦城也并未完全归属于中粮集团主要运作商业地产的公司中粮置业旗下,譬如成都的大悦城就不属于中粮置业。

事实上,在实际操作中,当前土地出让都是综合体形式,中粮地产拿下地块后,除做住宅开发之外,做商业地产开发也很正常,商业地产可被看做是住宅的配套。而中粮置业实际上也在做住宅。这意味着“依托在住宅上开发出来的大悦城的产权上就不属于中粮置业”。

在瑞银证券一位内房股分析师看来,中粮此次急切注资,也多少与旗下地产平台业务结构不清有关,此前,中粮方面规定依托在住宅上开发出来的大悦城的产权就不属于中粮置业,这样区分显得有些牵强。“实际上,中粮旗下住宅地产平台中粮地产也对商业觊觎很久。”上述分析师称。

“集团对中粮地产的定位到现在没有发生改变。”中粮地产证券事务代表范步登对中国房地产报记者表示。

“集团的重心现放在中粮置地,对商业地产赴港融资寄予很大希望。”上述知情人士表示,不排侨福企业未来进一步整合中粮地产。

值得注意的是,外界初步估计,30座大悦城需要资金近千亿。而作为靠山的中粮集团,在实施自身主营业务“全产业链”规划的进程中,也不时出手兼并收购,因此对于大悦城的扩张能给予多少资金支持也还是未知数。

“中粮集团地产各种资产和业务何其众多和复杂,要实现真正的整合还需要时日。”上述知情人士表示。如果单靠行政命令结合在一起,没有强势的整合手腕,仍然很难形成一盘棋,其扩张整合之路仍有待观察。

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