SOHO中国逾百亿叫卖上海项目

[导读]11月11日,多名知情人士透露,SOHO中国早在三四个月以前,就在市场上宣称,要整体出售上海的3个项目——位于静安区曹家渡板块的静安广场,位于虹口区的海伦广场,以及虹口SOHO。

宣告转向大规模自持已一年有余的SOHO中国(00410.HK),突然曝出在沪瘦身计划。

11月11日,多名知情人士透露,SOHO中国早在三四个月以前,就在市场上宣称,要整体出售上海的3个项目——位于静安区曹家渡板块的静安广场,位于虹口区的海伦广场,以及虹口SOHO。

知情人士称,静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右,虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右。SOHO中国希望年内可以把这3个项目全部出售。

按上述报价,以总建筑面积粗略计算,这三个项目可以为SOHO中国回笼120亿元的现金。

早报记者了解到,目前买家普遍认为,SOHO中国的要价有点贵,上述项目并不好卖。

抛售账本

眼下,SOHO中国的这笔买卖进展并不顺利。知情人士透露,SOHO中国的出价是希望在成本上加一点溢价,但买家认为价格贵了,难以谈拢。

SOHO中国此番计划抛售的三个项目,均由该公司在2011年买入。其中,位于曹家渡的商住办项目静安广场的买入价为16亿元,位于四川北路的商办项目虹口SOHO的买入价为15亿元,位于海伦路附近的商办项目海伦广场的买入价为24.7亿元。SOHO中国持有上述三个项目100%股权。

上述三个项目虽然都在上海市中心,但曹家渡及四川北路板块跟南京西路以及淮海路的租金相差甚远。

莱坊国际上海研究咨询部董事杨悦晨介绍,四川北路写字楼目前实际成交租金5元/平方米/天左右;曹家渡板块仅一个悦达889品质较好,写字楼租金在7元/平方米/天左右,而该板块很多品质不高的写字楼租金都低于5元/平方米/天。

SOHO中国内部人士昨日称,上述三个项目都还在进行地下施工。

根据SOHO中国今年9月发布的中期业绩报告,SOHO中国此番抛售的三个项目,目前均未建成。其中,静安广场总建筑面积约7.6万平方米,办公部分约3.6万平方米,住宅部分约1.4万平方米,商业面积近3700平方米。虹口SOHO总建筑面积约9.55万平方米,可租面积约7万平方米。海伦广场总建筑面积16.9万平方米。

早报记者看到的一份资料显示,海伦广场和虹口SOHO计划的交易方式是,境内或境外100%股权转让。而静安广场则需要双方协商。

一位从事大宗交易的人士透露,“项目很难卖,税都算不过来。都是通过项目公司转让。”

国内大宗交易买家为了规避高昂的税费,更青睐可以采用境外股权的方式成交。

此外,一名知情人士透露,静安广场项目实际上还在静安地产集团手中,当初的公告规定,要达到在建工程标准之后才可转让至SOHO中国手中,原本预计SOHO中国到明年3月才可完成这次转让。但尚未达到在建工程标准之前,SOHO中国就计划出售,虽然它付了大部分钱,但买家还要支付一笔资金才可正式拥有这个项目。

2011年4月,上海静安地产(集团)有限公司宣布以约16亿元的价格转让曹家渡地块,予SOHO中国旗下的红石新城。

潘石屹:别过度解读

值得一提的是,上海近年来是SOHO中国颇为倚重的一个区域市场。

自2010年开始,SOHO中国在上海大量收购项目。尤其是在2011年,SOHO中国花费154亿元,一连并入7个项目,其中就包括至今未能摆脱官司的外滩8-1地块,以及SOHO中国此次意欲出售的3个项目。

今年4月,SOHO中国董事长潘石屹还曾表态称,非常看好上海,这是中国市场化程度最高的城市,商业气氛浓郁,商业操作规范。上海的办公区域非常集中,写字楼密度又高,这也带来了相当高的商业效率。“作为北京和上海最大的甲级写字楼开发商,会在这里持续发展。”

当时,SOHO中国刚刚击败众多竞争对手,以31.9亿元高价竞得古北5-2地块。

对于此次出售上海项目的计划,昨日潘石屹通过微博表态:“有媒体说SOHO中国模仿李嘉诚抛售上海3个项目,这个解释是错误的。”

“我们在上海投资近500亿,占SOHO中国总量的75%。我们同时看好北京、上海未来的市场。正在优化投资、增大北京,达到两地平衡。SOHO中国是北京、上海最大的写字楼开发商,拥有200万平方米在建和建成物业。开门做生意,买进卖出很正常,大家千万别过度解读。”潘石屹在微博中写道。

有分析认为,若以潘石屹的平衡论来看,SOHO中国在上海仍有瘦身空间。它目前在北京有5个项目,而在上海则有11个。

根据2013年中报,SOHO中国在上海的11个项目中,有9个项目处于在建或规划设计状态,仅世纪广场满租,而中山广场的可售面积则已售出72%。

值得一提的是,在SOHO中国的计划中,静安广场属于销售型物业,但该公司仍然选择提前整体抛售。

转型考验

除了“开门做生意”,外界认为,SOHO中国此番的出售计划,应该也有腾挪资金的考量。

从数据上看,SOHO中国眼下的资金状况依然稳健。截至6月末,SOHO中国拥有的现金约150亿;净资产负债率为14.3%,远低于同业水平。不过,该公司去年底持有现金多达220亿元,净资产负债率仅为2.6%。

一位商业地产公司投资部高管指出,当初SOHO是以散售为模型来测算地价的,现在转做持有运营,租金不够支持。而外滩地块的官司,复星首轮胜诉,二审结果还未明。“这也打击了老潘投资上海的信心。”

去年8月,以散售发家的SOHO中国对外宣称,将向大规模自持转型。彼时,一直强调深耕北京、上海的潘石屹曾自信地对早报记者表示,“我们测算过,负债率上升到30%时,就能完成150万平方米的商业持有面积工作。”

有分析师称,在转型格局下,SOHO中国投资回报可能放慢,其现金状况也已经不如以前那么强劲了。

这一转型战略今年仍在执行。SOHO中国在今年3月发布的新闻稿称,2012年,销售物业占比约为25%,自持的投资物业占比约为75%。未来,将持续提高其在自持投资物业中所占的比重,2015年之后所有资产都将是自持投资物业。

2013年中报显示,SOHO中国在京沪拥有的共计16个项目中,仅银峰SOHO、SOHO静安广场和SOHO中山广场为销售物业。

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