远洋3.14亿美元回购南丰投资两年获益不菲

房企动态观点地产网武瑾莹2013-10-08 11:06
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[导读]认购事项的总代价约为62.69亿元。远洋方面预计,所得款项净额将约为8.04亿美元,拟为新项目融资及用作集团一般营运资金。

一天之内,香港南丰集团在其投资的远洋地产上一进一退获益不菲。

据9月27日远洋地产公告,称获两大股东中国人寿及香港南丰分别认购约6.36亿股及6.87亿股新股份,合共占公司经扩大已发行股本约18.35%。完成后,南丰将分别占公司经扩大已发行股本21%。

认购事项的总代价约为62.69亿元。远洋方面预计,所得款项净额将约为8.04亿美元,拟为新项目融资及用作集团一般营运资金。

远洋回购项目权益

在当天的公告中,除南丰对远洋地产增持,股权增至21%之外,同时披露了远洋回购南丰所持与远洋地产合作两项目权益。

据公告称,远洋地产与南丰订立协议,收购南丰分别于CBD项目及大连(楼盘)项目所持有的20%及10%权益,总代价约为3.14亿美元。

资料显示CBD项目为一项位于北京(楼盘)朝阳区,地盘面积约11000平方米的商业物业开发项目,于协议订立前,分别由集团及南丰拥有80%及20%权益。大连项目为一项位于辽宁省大连市甘井子区,地盘面积约74.9万平方米的住宅及零售综合开发项目,于协议订立前,分别由集团及南丰拥有90及10%权益。

远洋地产方面指,收购事项将使集团全权控制CBD项目及大连项目,并增加集团于土地储备的权益、提升决策程序的效率及落实有关项目的计划。

而对于南丰本次在远洋地产公司和项目股权方面的一进一退,南丰集团对观点地产新媒体表示,增持远洋地产的股份是因为“看好内地房地产业继续增长的中长期前景,更认可远洋地产作为一家优质公司拥有的优良资产和专业团队所应反映的价值增长”,至于推出项目的合作,南丰方面称,两个项目股份的退出是整合双方目前合作关系在技术上的处理,对远洋地产也是个支持。

据南丰方面透露,这两个项目的市场估值远高于本次转股中采用的作价,即3.14亿美元。

南丰方面续称:“远洋地产是我们在内地房地产领域最重要的合作伙伴,我们会专注于从各个层面深化与其各类合作。”并表示,南丰和远洋地产的合作会随着持股比例的持续增大要作一些技术上的调整,但双方合作在规模和深度上继续加强的趋势是确定的。

南丰投资获益不菲

在本次对项目股权的赎回中,远洋地产花费资金3.14亿美元,折合人民币约为19亿元。

查询资料,在2010年底,南丰与远洋地产就这两个项目分别成立合营公司时,其为北京Z6地块的合营公司出资8亿元,为大连项目出资约为5亿港元,合计约为12亿元。

换而言之,尽管南丰表示回购远低目前市场估值,但不可否认两年时间,南丰集团从这两个项目的股权上已获益约7亿元,可谓不菲。

高通智库地产分析师司建伟认为,虽然没有明确的文件,但从目前的情况来看,远洋地产与南丰当时的合作或许本身就是一次利用项目股权进行的融资。

其回忆称,2010年市场环境较差,远洋地产又拿了不少高价土地,当年预计资金使用会比较紧张,因此采取这样的方式分解项目资金压力也是很正常的方式。

根据远洋地产2010年11月19日公布的数据,此时公司净负债比率为62%,但由于当时买地的缘故,该比例可能稍微上浮,但仍低于目前行业70%的平均水平,相对合理。而当年远洋地产现金储备。根据远洋地产当年10月的数据,在支付完大连项目的首笔地价款之后,手持现金约为134亿元。

资料显示,由于远洋2011年仍有相当地价款要偿付,假设远洋地产将手持现金全部投付,对现金流的影响很大。

分析人士对此表示,在房地产市场受到压制的情况下,很多房地产企业不会过度地提高杠杆,特别是根据远洋以往的风险管理经验而言,远洋地产此时选择了用项目股权抵押借款的方式来缓解资金压力。

其实,在后来远洋与太古合作的成都大慈寺项目上,亦可以窥见相似的操作手法,远洋地产同样是将项目股权抵押给合作方太古,以换取太古向该项目提供2.3亿美元的援资。

上述分析人士称,随着目前大部分房企将开发布局的方向调整回一二线城市,远洋公告中提及的两个项目属于不可多得的优质项目,因此企业在今年销售不错,资金较为充裕的情况下将项目股权购回,将此优质项目全权掌握,以保障未来独自获得这两个项目的销售溢利。

(审校:劳蓉蓉)

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