循环杠杆融资凶猛 新湖中宝“借钱开发”

[导读]据信托业人士称,区别房地产企业在信托融资中是“被迫融资借旧还新”还是“看好房地产行业趋势”也在于公司的动作。

本报实习记者 杨井鑫 北京报道

新湖中宝(600208.SH)55亿元定增融资方案通过证监会审批的同时,该公司在信托市场再抛12亿元巨额信托融资计划。

由于在开发项目的同时将土地变现的意图明显,因此,新湖中宝的信托融资被业内认为是一个典型的“借钱开发”的运作模式。而且“买地——融资——开发”这种循环的杠杆率要远大于正常计算结果,属高杠杆融资。

业内人士认为,房地产商通过这类方式融资存在一定的风险,一是考验房企实力,二是考验信托公司对项目风险的判断。

另据记者了解,大多数房企的融资除了通过置换上一轮融资缓解兑付压力之外,行业的回暖趋势无疑也是刺激企业“出手”的一个重要因素。

房地产商“高杠杆运作”

“房地产商先买入土地,然后通过土地融资套出资金。这种运作存在一个杠杆效应,最关键的就是资金链不能断。”

与上海棚户区改造项目相比,新湖中宝在乐清项目的融资上要显得低调得多。据《中国经营报》记者了解,8月底,安信信托推出了一款新湖中宝乐清滨海新区的信托计划,融资规模高达12.15亿元,期限为两年。

值得关注的是,此次新湖中宝在信托融资中以项目公司的15.7亿元债权为主要抵押措施,而项目公司的土地抵押仅为辅助抵押。

“在这款信托融资中,新湖中宝在开发乐清项目的同时将土地变现的意图非常明显。”一家信托公司业务经理在接受《中国经营报》记者采访时表示,这是一个典型的“借钱开发”的运作模式。

据了解,新湖中宝此次12亿元融资资金将全部投向该公司旗下的项目公司——乐清新湖置业有限公司,而项目公司则会用信托资金对新湖中宝支付目标土地的地价款,剩余资金进行土地的后续开发建设。

公开资料显示,乐清新湖置业有限公司在6月底的净资产为9844万元,不足1亿元。滨海新区的开发项目金额约为36.78亿元,而目前实际的投入仅为前期的土地款8亿多元。这也就是说,一个净资产规模不足1亿元的项目公司的融资计划是12亿元,而支付完8亿元土地地价款之后的后续开发资金也将在4亿元左右,远远超过了公司的净资产。

“单从项目公司本身来看,这个信托计划的融资风险是不小的。但是,该项目公司明显是新湖中宝的旗下开发公司,这种综合风险可能会小一些。”上述信托业务经理表示,这类项目只要信托公司愿意做,风险控制很大程度上要靠信托公司来把握。

“从信托的设计上看,新湖中宝其实可能会更偏向于向银行申请开发贷款,而不是走信托渠道,这也是该信托条款中明确写入‘项目公司将全部土地抵押予安信信托,若项目公司后续为申请银行开发贷款,安信信托同意部分解除目标土地抵押’的原因。”该信托经理称,可以看出新湖中宝对融资的成本很敏感,不仅偏向银行贷款,这款信托的收益也在同类中较低。

为控制融资成本,该信托计划年化收益为7.5%,远远低于市场平均水平。而且,为了确保信托计划的顺利募集成功,信托计划的购买门槛从100万下调至30万元。

据中信[简介 最新动态]建投统计数据显示,今年7月份两年期的房地产集合信托平均收益在9.29%,而新湖乐清滨海新区项目的收益最低线为年化7.5%,投资规模100万~300万元的信托预期收益也仅有年化9%。

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