房地产调控政策下的市场出现双重性格

全国新闻中国建筑新闻网综合2013-05-04 17:00
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[导读]始于20世纪90年代的房改,让众多国人拥有了真正意义上的自住房。斗转星移,国家在2011年年初推出了“限购房政令”。作为楼市调控储备政策之一,“限购令”在开年全国楼市一波反弹行情下快速扩容

2013年房地产调控政策仍然会呈现出“外紧内松”的市场特征,政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”会同时执行。

认清房地产市场的双重价格

最近,在地产界人士讨论当下楼市热点时,一同仁说,自己最关心的是全国住房信息联网什么时候能落地,“别说全国600多个城市,哪怕是70个大中城市联网什么时候能真正实现。”大家很容易地达成一个共识:技术不是问题,难在决心。同时,不少人还有对当下部分一线城市“限价”的担心:限价难以持久,效果也只能是一时的、难以深入的。

从限贷限购到限价,调控表现出一以贯之的坚持与从严。但对于富有“上有政策、下有对策”智慧的有关各方而言,突破“限价”并不是一个难题。

相对于4月上半月的冷清,4月下旬,北京不少房企开始“抢跑”了,多个楼盘纷纷放量。要想有资格“抢跑”,首先要遵循限价的要求。如果从字面上的价格来看,不少楼盘取证价格都没涨,甚至还降了。但是,买房人花的钱少了吗?没有。精装楼盘通过拆分,申报毛坯房价格——这和前期相比就表现为持平或下调,但同时又通过精装修部分“一口价”措施来保持溢价。

房企的对策并非这一条。当然,在市场经济的原则下,在有需求支撑的前提下,房企这样做无可厚非,甚至也有自己的些许无奈。但是这样一来,市场就出现了“双重价格”,一个是审批或者说签约价格,也就是统计价格,另一个就是买房人实际承担的市场价格。

不必讨论“双重价格”是否正确,但应该看到“双重价格”会带来一个不准确的结果。对于市场而言,价格是判断市场行情的重要信号;对于调控而言,价格是衡量调控效果的重要标尺。然而一旦出现了“双重价格”,就容易误导市场、误导调控,最终会使统计出来的调控效果与买房人实际感受相去甚远。

为什么会出现“双重价格”?恐怕更多地是对调控效果的热盼使然。

大家期待调控调出一个平稳健康可持续的房地产市场,并非只是一个统计上的房价平稳或者下降。

供求关系决定价格是市场经济的一个基本原理。增加供应,也是包括“国五条”在内的调控政策一再强调的指针。同时在需求一端,基本的首次置业、改善型需求应该保护;抑制投资投机性需求,更需要长期的市场化手段,包括信贷、税收等。在这方面,推进全国住房信息联网,作为一项基础性工作,也就需要扎实推进,避免只是一时的喊口号。

与其通过行政手段,只是暂时性得到一个统计上的调控效果;不如从根本上认清房地产市场运行规律,一步步走准。当下,通盘落实“国五条”及其细则精神,莫选择性地诉诸行政手段,避免走偏,避免一次次重复,也就有了更现实的意义。

房地产丧失双重属性之一:服务性

房地产业本质上是服务业,房地产具有服务和金融双重属性,整合资源、服务运营、金融支持是房地产的重要功能;房地产的价值是贯穿于土地运营、项目开发、后期运营三个阶段、全寿命周期的价值。

但这些年来,我们把房地产业简单地认为是商品住宅的开发与销售,显然完全误解和扭曲了房地产的本质含义。当然,这与中国发展的阶段性有紧密关系,一方面我们要弥补几十年在住宅方面巨大的欠账,另一方面也需要集中资源加速发展城市化。在这样的认识中,房地产只有“房”,有“地”,而没有“产”,没有“产业”和“资产”的概念;房地产的本质功能和价值,即为产业和城市发展服务的,整合资源、服务运营、金融支持的功能与价值被严重忽视;而这些功能和价值,正是房地产在推动经济和社会发展中最为重要的功能,是房地产最具动力也最可持续发展的价值,现在是到了给房地产恢复其本义的时候了。

“限购令”不应有双重标准

始于20世纪90年代的房改,让众多国人拥有了真正意义上的自住房。斗转星移,国家在2011年年初推出了“限购房政令”。作为楼市调控储备政策之一,“限购令”在开年全国楼市一波反弹行情下快速扩容,从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二、三线城市。

当我们仔细比对全国范围内先已出台的“限购房政令”,就会发现几乎无一例外地存在着“双重标准”。即依照户籍所在地的不同,将国人区分为“本地人”和“外地人”两类而实行不同的限购标准。

尽管各地官方对这样的“双重标准”自有一番说法,但一个客观事实是,所谓的“外地人”同样在为其“居住地”——“本地”做着贡献,甚至往往其贡献比“本地人”的还要大。假如对所谓的“外地人”实行另外一套标准,那么,中国政府一再倡导的“公平、合理”等如何体现出来?而中央号召的构建“和谐社会”之目标如何实现?

房地产处罚不必用“双重标准”

相关部门对其中部分企业一系列相应处罚,对另外一部分企业法外开恩,在处罚过程中,却又采用了“双重标准”。

个简单的道理告诉我们:奖罚分明要建立在合情合理的基础上。如果缺乏这样的前提,再重的处罚也会雷声大雨点小以致无济于事。原因在于:其一,无端重罚,于情于理于法都说不过去,让执法者无从下手;其二,不合事理的处罚规则本身一定存有漏洞,容易让人抓到把柄,更容易让人钻空子。

一市民买房“双重缴税”

2011年3月,龙岗的尹先生委托一家中介公司的麦先生买二手房。给麦先生支付佣金和各种税费等18万余元后,当年8月20日房产(新房 论坛 微博 )过户至尹先生名下,他拿到了各种缴纳税费的票据和房地产证。今年1月,尹先生接到龙岗地税部门的电话,称其购买的房产过户税票均为虚假,需补缴税费18万余元。据称,房地产权登记部门的工作人员伪造假完税证明,而后发放房地产权证,再从中截留本该缴纳的税款。

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[责任编辑:子雯]