姚洋:关于房地产调控的几点思考和建议

第一财经日报 [微博] 2013-05-03 10:02
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[导读]导致我国房价上涨的因素很多,不断出台的调控政策进一步强化了民众对房价上涨的预期,此次“新国五条”的所得税条款更是直接助长了房价的上涨。

对第一套房以外的住房开征房产税

在房地产调控方面,政府退出对股市的扶持值得借鉴。

在股市开办之后的一段时间里,政府为股市确定的任务之一是为国有企业解困服务,因而在一定程度上让民众形成了“股市不会垮”的信念。整个上世纪90年代,股市乱象丛生,但由于怕整顿股市导致民众财富流失,监管部门迟迟不加强监管。进入21世纪之后,监管部门开始对股市采取严厉的监管措施,股市先后出现两次大崩盘,监管部门遭到股民们的炮轰。从第二次崩盘到现在,我国的股市一直处于不温不火的状态,股民对股市的投资趋于理性。这说明,只有市场才可能起到教育公众的作用。

房市和股市在本质上都是资产市场,因此遵循同样的市场规律。股市的经验表明,要想抑制房价上涨,最好的老师是市场本身。当市场中投机行为盛行的时候,资产价格就会上涨,等涨到一定程度之后,一些投机者就会卖掉资产,从而引起资产价格的迅速下跌。也就是说,要想让房价下跌,最有效的办法是让它先涨上去。政府要做的,是如何避免房价下跌太快以至于影响实体经济。

我国的房市和美国的不同。美国家庭购房主要靠房贷,我国家庭在购房的时候首付平均达到房价的一半,因此,房价下跌不会通过房贷这条路径影响实体经济。房价下跌对实体经济的影响主要是降低开发商对未来的预期。由于预期下降,他们的投资就会下降,从而降低经济增长速度。政府要做的,是稳定开发商的预期。

综上所述,笔者建议采取下列步骤有序展开:

第一步,从二线城市开始,三年内取消所有城市的二套和三套房限购措施,降低房贷门槛。本届政府把推动新型城镇化作为一项重大任务,但是,如果不给房地产业松绑,城镇化就只能停留在纸面上。而且,在新型城镇化过程中,地方政府需要更多的资金,放松对房地产开发的管制有利于取得地方官员对新型城镇化的支持。

第二步,取消北上广等地对非户籍人口的限购政策。新型城市化的内容之一是实现对不同户籍人口的平等待遇,对非户籍人口的限购显然和这个目标相左的。

第三步,对第一套房以外的住房开征房产税,税率在2%~5%之间,根据住房的套数累进。

第四步,在第一和第二步实施之后,房价会上涨,但第三步实施之后房价会趋于平稳,甚至下跌。政府要做的,可能更是要为房价下跌作准备。如果看到房价下跌过快的迹象,政府可以通过收紧土地供应的方式托市。

(作者系北京大学国家发展研究院院长、中国经济研究中心主任)

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[责任编辑:子雯]