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房企策略之变 均表示要提高销售目标

2013年03月25日10:42中国房地产报[微博]
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一年一度的房企年报季,也是反映楼市走向的“晴雨表”。

过去的2012年,对房地产市场来说是不平坦的一年,这从已发布的房企年报中便可看出,众多房企去年的业绩走出了一波过山车似的先抑后扬的行情。“穷则思变”,经历了史上最严厉的调控,众房企纷纷开始谋求变化。

截至2013年3月22日,包括内房股在内的诸多房企发布了2012年年报,本报选取了已发布年报的中海外、碧桂园、陆家嘴、世茂股份、华侨城、太古地产、招商地产、富力地产作为观察对象,解析在调控之下,众房企的策略之变。

业绩晴雨

纵观上述8家房地产企业,总体业绩特征是:2012年销售收入稳中有增,毛利率下降。而各大房企在提到2013年的计划时,均表示要提高销售目标。

以招商地产为例,2012年该公司实现签约销售面积247.52万平方米;实现签约销售额363.86亿元,同比2011年210亿元的销售额猛增150多亿元;实现营业收入总额252.97亿元;归属于上市公司股东的净利润33.18亿元,与去年同期相比分别上涨了68%和28%。

不过,尽管营业收入取得增长,但其毛利率和净利润率却有所下降。

年报显示,2012年招商地产毛利率为48.8%,下降了3.6%;净利润率为13.1%,跌幅达4%,创下近3年新低。资产负债率方面,招商地产截至2012年年底的负债率达到73.03%,上涨了3.5%,创下历史新高。

太古地产营业收入增长幅度较大,由于香港和内地的业务表现良好,尤其是内地物业项目的提速,让太古地产2012年的业绩超出业内人士的预计。其全年营业总额达到140.52亿港元,同比增长46.7%,经调整后的净利润达到69.32亿港元,同比增长58.6%。

单从利润来看,这8家房企中备受关注的中海外依然保持“低调贵族”特色,除了业绩稳步增长,净利润仍保持了行业最高水平。

去年中海外共完成销售额835.5亿元,同比增长23.2%;营业收入达516.94亿元,同比增长25.8%;净利润达到151.6亿元,比万科2012年125.5亿元的净利润高出20%;净利润率为29%。虽然中海外去年毛利率降至38%,但仍优于同行。

相较于招商地产和中海外的大幅增长,另3家已发年报的粤派房企的增幅则显得平缓很多。

华侨城2012年实现营业收入222.8亿元,同比增长28.6%;归属于上市公司股东的净利润38.4亿元,同比增长21%。

华侨城收入的增加主要源于其2012年房地产销售的提升。2012年,华侨城合约销售额约240亿元,相较2011年有较大提升。另外,华侨城的旅游业务在2012年实现了同比65%的增长,达到104.6亿元,旅游业务毛利率同比上升3.08个百分点至45.38%。

虽然华侨城房地产业务收入同比增长10.01%至112.56亿元,但其房地产业务毛利率则同比下降3.16%。这主要缘于调控对高端地产业务的影响。

2012年,碧桂园共实现合同销售金额约476亿元,合同销售建筑面积约764万平方米,同比增长分别约10%及11%。

可以看到,相比其他地产上市公司,碧桂园的销售额增幅并不突出,但销售结构却有明显改善。过去一年,碧桂园省外区域占集团合同销售总额的比例为40%,而2008年只有24%,说明该公司的全国扩张战略已逐渐收到成效,此前销售业绩过度集中于广东省的短板在被修正。

富力地产2012年营业收入为303.7亿元,同比增长11%;物业发展的营业额增长11%,占总营业额的92%;物业投资及酒店管理业务的营业额分别增长28%及10%;净利润为56.6亿元,同比增长17%,主要由于核心业务物业发展业绩有所提升。

上海的两家房企则是一家欢喜一家愁。

世茂股份2012年实现营业收入67.86亿元,同比增长19.3%;实现净利润14.01亿元,同比增长13.36%;归属于母公司的净利润13.66亿元,同比增长15.43%。

而陆家嘴则是8家房企中唯一一家营业收入下滑的公司。该公司2012年年报显示,实现营业收入34.92亿元,同比下滑16.17。

陆家嘴方面解释,公司营业收入下滑的原因在于土地批租收入在2012年已经停止,转而以商品房销售作为公司主要的经营现金来源。

  • 腾讯房产邯郸站听众:
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    2013-03-25 09:19:44

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