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住房模式会有哪些变化? 租赁式保障房或成主力

2012年12月30日09:06解放日报唐烨
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很多国家在从中等收入国家向发达国家转型中,都会对住房模式的选择给予高度重视。因为住房模式对居民消费行为、居住与就业的空间匹配、城市建设融资、公共服务资源布局等具有重要的全局性影响。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为,当前中国住房模式正面临新一轮历史性重构,中国住房模式未来必将出现一些新变化。

变化1

淡化资产属性,强调消费属性

“要不要鼓励居民拥有自己住房,这是英美自由资本主义与欧洲大陆福利主义在住房模式上的一个根本区别点。”陈杰说,英美住房自有率多在68%左右;欧洲大陆国家如德国、法国、瑞士和北欧国家,住房自有率则只有30%-50%。但相对应的是,英美实行低福利,欧洲大陆实行高福利。道理很简单,如瑞典学者凯梅尼曾指出,高住房自有率与“福利国家”是具有替代性的制度安排。当一个国家把公共财政资源过多投入到对自有住房的扶持政策上,必然减少对其他福利的支持。

当前,有研究发现,与其他收入形式相比,中国城镇居民财产性收入分布的基尼系数是最高的,而且近年来对总收入差距的贡献也在迅速扩大。从国际经验来看,财富的两极分化也远远高于收入的分化情况。陈杰说,经济转型发展时期,从缩小贫富差距和实现“共同富裕”角度出发,还是应该鼓励劳动所得为居民收入主要来源。此次十八大报告对居民财产性收入的提法修改为“多渠道增加居民财产性收入”,这应该是有深意的。首先,不鼓励居民把资产过度集中在住房上;其次,要广开渠道,增加居民其他方面投资途径,分散资产风险。

如何抑制住房过度资产化?陈杰建议:主要从税收制度入手。如通过实施房产(新房 论坛 微博 )税,增加囤积成本,并使住房资产增值有相当部分“归公”。公共投资带来的土地增值收益理应多数转换为公共资财,再投入为公共服务;其次通过调整交易环节的税收,降低住房的可投资性。

过去几年,上海市委对住房问题明确提出“三个为主”(居住为主、市民消费为主、普通房为主)的思路,这个指导思想对于稳定上海房价、降低上海经济对房地产的依赖度、促进经济结构转型都起到重要作用。陈杰预计,上海住房模式的有关经验未来可能会向全国推广。

变化2

顶层设计的同时,更多鼓励地方自主创新和因地制宜

住房模式需要有框架性顶层设计,但顶层设计更多会来自基层好的实践经验的总结与升华。陈杰说,从历史上看,住房公积金、住房合作社,乃至近年来政府非常看重的公共租赁房制度,都是地方根据自身情况自主创新出来的,在实践中得到检验,效果良好的才上升到一个地区乃至全国的住房制度。

即使有了顶层设计,也只能是总体框架,具体实施政策应因地制宜,需要在地方实践中不断动态调整完善。陈杰预计,未来中国住房模式将会在顶层设计把握大框架后,始终鼓励地方根据自身实际情况自我调整,并给予充分空间。中国地域辽阔,地区间差异大,各地住房市场发展情况和住房保障面临的形势差别很大。不应所有省份、所有城市都提供同样比例的保障房。根据经验,住房保障压力主要来自外来人口。人口导入多的大城市、超大城市,住房市场调控力度大一些,保障投入多一些。外来人口少的中小城市,应更多依靠市场机制来平衡住房供需、实现人人住有所居。

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