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央企轮番制造地王引发争议 成土地市场定价者

2012年12月29日15:37华夏时报[微博]
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近期,全国主要城市不断涌现的地王,几乎成为央企之间的一场接力赛。

据不完全统计,今年6月至12月26日,上海、广州、长沙、深圳、天津等全国主要城市的地王都被央企收入囊中,这些地王共计耗资251.36亿元,占全国地王总金额的六成以上。下半年,保利、中海、中化方兴、招商四家央企在其拍地时共创造出10余块地王。

此外,央企拿地平均溢价率也随着地王高企,接近国土部50%的上限。据K8黄金湾土地网以全国100个城市为样本测算,保利拿地的平均溢价率达到47%,这个数字超过了中海、华润、招商等数家央企,更超过万科20%的溢价率。

“央企不差钱,土地市场,尤其是一线城市的土地市场已经迎来央企定价的时代。在一线城市,二线房企已被挤出土地市场,只有在城市郊区的土地市场中才能获得一些机会。”黄金湾投资集团董事长申威向记者表示。

地王频被央企刷新

12月26日,央企中化方兴的全资附属公司威旺置业与上港集团联合体以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块。该地块溢价21.11%,楼板价达23330元/平方米,成为全国新总价地王。而上一个全国总价地王由央企中冶置业在近一个月前创造,当时中冶以56.2亿元竞得南京下关滨江2号地块。

据公开资料显示,创造总价地王最多的当属央企保利地产。今年6月份至今,保利在土地市场上不仅以耗资298亿元,堪称央企之冠,更是先后在长沙、上海、珠海拿下三块总价地王,并与中国奥园联合开发广州番禺地王。

而中海以203亿元的拿地金额排在保利之后。12月20日,中海将广东佛山市的总价和楼面地价“双料地王”纳入囊中。12月10日,中海以20亿元入驻深圳宝安尖岗山,成为今年的深圳地王。早在7月份中海以折合楼面价13026元/平方米创造了当时的天津单价地王。

12月24日,央企鲁能以46.2亿元拿下天津的双料地王,地块溢价率24.53%,楼面地价高达15000元/平方米。

对于央企在土地市场上的高歌猛进,申威向记者表示:“今年下半年,土地市场地王频出与开发商的土地储备低于其销售速度有密切关系。央企近期在一线城市大手笔频频出手,很多中小开发商已经被挤出土地市场。而从现在到明年上半年,是房企补充土地储备的高峰期。”

溢价率触上限

今年下半年,中化方兴在拿地上仅投入51亿元,但是根据K8黄金湾土地网测算,其平均溢价率却高达50%,名列各大央企之首。而国土部曾发文,要求土地溢价率超过50%的房地产用地,要及时调整出让方案。在斩获今年全国新总价地王之前,方兴的全资子公司新辉置业在苏州,以总价23.2亿元、楼面价8990元/平方米的价格创造了当地新地王。

据K8黄金湾土地网以全国100个城市为样本测算,创造地王最为频繁的保利,今年6月至12月26日,拿地的平均溢价率约为47%,远高于万科20%的平均溢价率。而中海在几个地王的推动下,平均溢价率也达到了38%。

据中原地产报告显示,2012年度开发商采取扩张政策最为典型的是招商地产,拿地规模远大于其销售规模;保利、中海则是以销定量,根据销售的规模决定拿地的规模,保持土地储备的平稳;华润拿地规模明显小于其销售规模,依然处于明显的去库存周期。

正如业内人士所言,央企已经成为土地市场的定价者,而央企在土地市场上大手笔的背后,其推手正是大型央企充足的资金。

记者接触的不少上市房企虽然没有央企那样的雄厚资金,但也属于布局全国的二线房企。在谈及一线城市土地价格时,这些房企的高层频频感叹土地“太贵”,适合自己企业、又能买得起的土地很难找。

“信贷投放对央企一贯有所偏向,央企在银行授信、社会融资上获得的支持力度相对较大,因此获得的土地总价也比较高。而民企的融资压力相对于央企更大,在土地总价高门槛的情况下,民企的机会显然很小。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示。

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