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2012楼市关键词:年初以价换量 年末行情翘尾

2012年12月10日17:04新金融观察报[微博]
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临近年末,楼市热度却并未像气温一样下降,反在年末走出一波‘翘尾’行情。房企和买房人同时发力,11月的成交量超过此前7、8月份的高峰,创下年内新高,一举扭转‘金九银十’不给力的情况。与此同时,房价也在悄然上涨,11月百城房价连续第6个月环比上涨,且涨幅较前月扩大0.09个百分点。量价齐升之下,同策咨询研究中心总监张宏伟表示,市场基本面开始好转,防止房价报复性反弹成为明年楼市甚至更长时间段内调控的重要课题。

量价现齐涨

中原集团研究中心统计数据显示,11月全国主要的54个城市,新建住宅签约量均出现了明显上涨,合计签约套数达到了293863套,超过之前成交量最多的7月份的6%,而环比10月份上涨幅度更是达到了18.2%。大部分城市均达到年内的成交量高点,其中北京11月签约合计12988套,环比10月上涨了32.4%,而同比2011年同期则上涨了94%。上海签约套数达到了17617套、广州签约8468套、成都签约12261套,这些城市当月成交量均达到年内最高。供应量上也是上升不少,中原集团研究中心监测的22个城市11月合计供应面积为909.71万平方米,已经远远超越了10月457.59万平方米的供应面积,增幅高达98.8%。

房价方面,11 月,全国百城住宅平均价格为8791元/平方米,百城房价环比10月上涨0.26%,自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨,涨幅较前一个月扩大0.09个百分点,其中60个城市环比上涨,38个城市环比下跌,两个城市持平,房价上涨势头有加速迹象。“从初步统计数据来看,11月多个城市成交量出现回升,库存量稳中有降,出清周期继续下行,市场向好趋势明显。在此带动下,11月新房价格上涨的城市个数增加,百城住宅均价环比涨幅略有扩大,十大城市均价同比连续11个月下跌后开始上涨;十大城市主城区二手住宅均价环比全部出现上涨,且平均涨幅有所扩大,同比也仅有杭州一个城市下跌。”中指院分析师对新金融记者表示。

在量价齐涨的带动下,房企的业绩也显得颇为好看。中国新闻(新房 论坛 微博 )信息集团的调研数据显示,在其监测的14家典型企业中,有12家11月的销售业绩同比出现上扬。其中恒大11月销售额达117.9 亿元,同比上涨850.8%;销售面积198.1万平方米,同比上涨1100.6%。万科11月销售金额171.3亿元,同比增长 65.66%;销售面积143.6万平方米,同比增长43.02%。

“从市场层面来看,由于政策调控环境相对宽松,中央对调控也没有明确的加码措施,因此房地产市场迎来了一个成交窗口期,推动楼盘销售走好;从企业层面来看,尽管多数大型企业要完成全年业绩目标基本无忧,但快销高周转仍是多数企业的重要战略,并希望借助逆市考验实现企业升级和扩张,因此龙头标杆企业仍旧保持较大的推盘力度,推动11月业绩持续飘红。”中房信分析师崔宁宁表示。

回暖成定局

单从天津楼市来看,淡季不淡的态势也很明显。11月天津商品住宅成交93.08万平方米,环比上月增加15.82%,同比增加105.48%;成交均价为10354元/平方米,环比上月小幅上涨,涨幅为4.32%,同比则上涨4.97%。根据中指院天津分院的统计,截至11月30日,住宅市场的可售量为2019.96万平方米,环比上个月减少23万平方米,住宅出清周期也下降至23个月,库存压力随着销售的回升也有所减小。

在刚刚过去的12月首周,这种热度依然在持续。当周天津新建商品住宅共成交2471套,成交面积27.2万平方米,环比上涨16.2%;二手住宅成交1328套,成交面积10.6万平方米,环比上涨0.9%。供应方面,12月天津楼市预计开盘项目26个。其中市内六区有4个、环城四区6个、远郊区县13个、滨海新区3个。这些项目中纯新盘有10个,占预计开盘总量的四成。天津中原地产三级市场部高级区域总监朱庆江对新金融记者表示,随着改善性需求的入市,以及信贷政策方面的放松,楼市买卖双方对楼市预期正逐渐向好的方向发展,也导致了年末的“翘尾”行情。

业内人士表示,“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现,一方面是由于在政策“微调”之下,各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”,采取高速周转的市场策略,快速回笼资金,“以现金为王”,甚至积极拿地“换仓”,谋求下一轮的市场发展机会;另外一方面,也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求,年底开始冲量,尤其是对于上市公司,这一点会表现得比较明显。

“成交量的持续回升导致1-11月的房地产市场基本面开始逐步小幅好转,1-11月及今后整个市场基本面应该继续向利好方向发展。在这个阶段,以首套房置业为主的需求将会积极入市,继续放量,延续之前成交量回升的局面,这将使开发企业对于整个市场基本面由信心不足转向谨慎乐观,这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积,甚至重拾土地市场拿地的热情,逐渐形成市场基本面的真正意义的回暖。”张宏伟表示,在此情况下,防止房价报复性反弹成为明年楼市甚至更长时间段内调控的重要课题,调控政策仍需常态化执行,才能保持楼市的平稳发展。

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