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限购限贷税收政策继续 楼市调控不加码就是放松

2012年12月28日08:44第一财经日报[微博]岳富涛
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住建部25日表态,明年限购、限贷、税收政策继续。这个消息被很多人解读为对房地产市场利空,我却认为其实质是在放松。

当非常规的调控政策成为常态,其约束力会在市场强大的消化能力面前慢慢失效。

最近万科在上海靠近外环的项目以28000元/平方米的价格开盘,这个价格并不优惠,但被一抢而空;另一家开发商在内环边缘地段以50000元/平方米的价格开盘,同样基本售罄。可见市场的确在回暖,至少在一线城市这个趋势已经确立。

短期来看,两年的严格调控,看上去压缩了需求,但这些需求没有消失,它潜藏在消费者的心底。经济上升期不断积累财富,财富在寻找保值增值的手段,楼市股市低迷,财富就会寻找新的泄洪通道,因此造成这两年信托、P2P、银行理财产品的大爆发。

但这三个市场的风险正逐渐显现,越来越多血本无归的案例将会驱使资金寻找新通道。最近很多朋友开始带着恐慌心理来问:是不是不买房就来不及了?这些人并非刚需,他们恐慌是害怕跟不上资产价格的膨胀速度。

与刚需相比,无需贷款的他们才是中国房地产市场真正的消费主力。房贷与房屋销售额的总体比例可以证明这一点,不包括已经还贷的部分,十多年的积累到现在,全国个人房贷余额只有7万亿元;只比2011年一年的商品房销售额(5.9万亿元)多一点。

从长期来看,中国房地产市场疯狂增长的黄金十年已经结束,但方向并非从此逆转,而是会进入一个更平稳一些的增长阶段。

面对强大的市场力量,住建部调控的“三大法宝”都不太灵光了,如果不加码就等于在放松调控,但加码又缺乏有效工具。

差别化信贷政策已经失灵,因为购房的主力人群不是刚需,对贷款需求不大,二套房的利率哪怕上浮100%,也无法阻挡这部分购买力。

限购从现实来看,对合规的新增需求也无法限制。作为备受诟病的行政手段,已经损害了公民自由消费的权利。

被寄予厚望的房产(新房 论坛 微博 )税,无论在重庆还是上海,无论对新增供应还是存量供应,基本没有起到调控的作用。无论要提高税率,还是扩展征收区域,都不是眼前能实现的任务。

根据这种趋势,如果不出台新的调控措施,明年一线城市房价的趋势必然是上行的,虽然不会如任志强所言“三月暴涨”,但一定会让备受折磨的消费者再恐慌一阵。

也许只有市场自身的规律,才是最有效、最公平的调控手段。

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