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十年操盘万亩土地:郎酒系房地产行业隐秘链条

2012年12月27日08:4421世纪经济报道[微博]
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两万亩“麓湖”操盘链

2009年麓山项目达到交易量顶峰,万华系已介入更大的建设计划。在该同样预计超过2.55万亩占地的“麓湖”项目中,万华系除已竞拍收入4000亩土地外,还更深地进入到政府规划、土地征收整理,乃至相关公益性项目的建设中,其操盘链条更长,也涉及到更多公权审批领域。

当地《成都商报》报道称之为“麓湖传说”,在麓山项目南侧,汪氏借助水系造出一个生态湿地,在湖泊周边,核心利益是建筑面积超过1000万平米,总销售额在1000亿以上的别墅类楼盘。而该媒体报道称,此计划在2011年已为万华系带来11亿销售收入。

在行政报批文件中,该区域由双流县临空总部经济办公室为牵头单位和业主。政府称之为南湖总部经济与创意产业发展片区。与万华系有关的部分项目又称为麓湖生态城。该整体规划进入了当地“十二五”计划中。该区域也属于四川省层面力推的天府新区之内。

万华系实力已较开发麓山项目时更为雄厚。同乐房屋2006年更名而成万华投资,2007新注册成立成都万华新城发展股份有限公司(以下称“万华新城”),麓湖生态城项目均以这两家公司拿地开发。此外还有成都麓湖建设有限公司负责承建。上游还有一家控股的设计院。

麓湖项目操盘中最为关键的公司是,2005年汪氏以自然人出资注册的四川亚纯项目管理有限公司(以下称“四川亚纯”),四川亚纯的法定代表人系刘毅,刘是汪俊林资本运作团队中干将。总经理系万华地产和万华投资总经理罗立平。

万华投资2006年与双流县谈判土地整理事宜。四川亚纯2007年10月通过招投标,成为南湖片区土地整理项目“代理业主”,实质上是参与到超过2万亩(数据系公司资料所载)南湖区域的一级土地整理业务中。2009年公司还获得四川省财政厅审批的政府采购代理资质。

这些土地整理工作都系当时市政工程项目,涉及到农村集体土地征收和流转的部分,都由各个镇村辅助参与。本报记者掌握的几份举报材料显示,整理项目所在地以灾后重建乡镇建设用地(乡镇基础设施建设需要)上报获批土地指标,然后与当地土地使用者签订补偿或流转协议。协议中项目名称看起来主要系公益用途。

比如,2009年对正兴镇田家寺村的土地征收中,本报从村民处获得的土地合同原本和影印件都显示,系为“南湖蓄水工程”征收土地。四川亚纯和政府支付的补偿按当地征收条款设定。本报记者近日现场查看和采访显示,地块中确有万华系承建的公益性基建项目,但亦有很大部分是商业用途。

在四川亚纯与当地政府合力完成土地平整和收储后,万华系即将土地拍下。国土部门公告显示,2009年6月24日、25日,万华投资和万华新城以起拍价获得SLG-(2009)-039和SLG-(2009)-040号地块,共约1860亩,分别为90万元/亩和84.5元/亩。当年7月6日和7月7日,又以70万元/亩起拍价获得SLG-(2009)-041和SLG-(2009)-042地块,共约1940亩。

这些地块均系商住用地。住宅用地容积率小于或等于2,以最大可建建筑面积计算,万华拿地成本低于560元/平方米。《成都商报》引用的当地房产信息机构统计显示,2011年上半年,麓湖地块销售出的59套别墅,均价超过22000元/平方米。

2012年7月,麓湖生态城中万华自用的会议接待建筑结构搭建完成。2012年12月,环保部门又批复了建筑面积约20万平方米的麓湖生态城几处商业、高层住宅项目的《环境影响报告书》。万华系方面称,麓湖的整体建设周期预计将持续到2017年,在2.55万亩的区域内,足以容纳10万人居住。

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