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房地产市场调控“金箍圈”难松 楼市或温和上行

2012年12月25日09:05中国证券报[微博]张敏 万晶
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声音

顾云昌

调控应注重地区差异性

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,我国大中小城市间的房地产市场差异已经很明显,因此调控政策不能“一刀切”。

从今年6月开始,房价止跌回暖,但回稳上升的幅度比较缓慢,这种上升幅度是正常的。这也表明,在遏制投资需求的情况下,刚性需求仍有一定能量。可以肯定,今年的房地产调控取得了成效。不过,在这一轮楼市调控后,我国大中小城市间的房地产市场差异已经很明显。现在部分一线城市和需求很旺的二线城市楼市去化率很快。特别是北京这样的城市,此前的楼市消化周期在20个月左右,目前已经下降到9-10个月。一二线城市由于需求旺盛,未来可能存在供应紧张问题。相比之下,三四线城市的楼市存量较大,但需求相对不足,消化能力有限。今年已有部分开发商向大城市转移。

正是由于各城市房地产市场差异很大,因此调控政策不能“一刀切”。对于供求关系仍紧张的大城市,在没有替代政策的情况下,“限购”、“限贷”政策不能放松,更不能取消。而一些三四线城市供应量大于需求量,有可能造成住宅积压,那就应该以促进消化为主。总之,未来的房地产调控应注意地方差异性。

与楼市回暖相比,土地市场仍然在低迷中。今年前11个月,房企土地购置面积同比下降了14.8%,土地交易量出现明显下降。虽然年底一些大城市出现所谓的“地王”,但这主要是因为出让的地块位置比较好,价格肯定会较高。出现的个别“地王”没有普遍性,从全国来看,还很难判断土地市场已经回暖。

不过,土地交易量的减少会导致未来某个时间段商品房供应量不足。在需求平稳增长的情况下,由于土地市场低迷可能会造成明年下半年或后年上半年商品房供应不足,这又将造成市场波动。从稳定市场的角度看,应加大土地供应力度,目前国家也在不断强调增加普通商品房的供应量。为保证市场平稳,必须加强土地供应的连续性和稳定性。

胡景晖

调控市场预期或成政策重点

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,中央经济工作会议已经明确表态,继续坚持房地产市场调控政策不动摇,因此未来2-3年“限购”政策难有实质性松动。

对于北京楼市而言,中等收入者的购房需求十分旺盛,但无论是商品住房还是保障房,市场供应仍不足,这种“结构性”供不应求态势依然明显。所以,当楼市有效供应未得到明显改观之前,放松限购政策无疑会引发房价飙升。“限购”政策还很难松动。

就当前的市场格局来看,只要土地交易过程出现“地王”或“过度溢价”,都将或多或少影响周边房价的预期。国家正通过各项措施保障土地持续有序供应,同时防止“地王”频现,扰乱市场预期。因此,调控市场预期将成为未来政策的主要方向。

未来一年,控需求、促供应的调控政策主基调还将延续。但与此同时,各项政策将会把调控市场预期作为另一个重要目标来落实。近期国土资源部已有动作,预计住建部等相关部门也会出台控制房价预期的相关措施。

陈国强

“限购”政策明年退出可能性不大

中国房地产学会副会长陈国强认为,今年房价总体企稳,伴随着经济基本面的好转,明年房价向好的概率更高,但出现暴涨的可能性比较小。从目前来看,“限购”、“限贷”政策在明年不太可能退出,而当前的市场供求关系和调控前不一样,开发商和消费者都更加理性。投资性需求在“限购”区域的可运作空间已经十分有限。

当前,大中小城市的需求支撑力度不一样。一些后续供应量比较大、需求有限的中小城市,在未来几年可能面临较为严峻的销售压力。这些城市开发商想要获得理想收益比较困难。因此,开发商还是要面对现实,对当地市场情况有明确估计后再决定销售策略。同样的项目在北京等大城市可能一年的时间就能实现去化,但在小城市可能需要更长时间,运作周期将拉长,投资回报可能会受到影响。(本报记者 于萍)

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