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房地产市场调控“金箍圈”难松 楼市或温和上行

2012年12月25日09:05中国证券报[微博]张敏 万晶
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“明年市场不会差,至少上半年将延续现有的反弹形势。”北京某热销项目销售总监对明年的房地产市场走势感到乐观。这种“谨慎乐观”的态度已成为业界主流。

中国指数研究院预测,明年商品房销售面积为12.1亿平方米,同比增长5.6%;房地产开发投资为8.5万亿元,同比增长17.1%,增速与2012年全年基本持平;房屋新开工面积为19.7亿平方米,将同比增长9.6%,止跌反弹。

中金公司研究员宁静鞭认为,明年全国房地产销售面积或小幅增长。按揭信贷的松紧程度(进而影响按揭利率的折扣水平)是决定短期需求释放的主要因素,而明年新发放的按揭信贷规模有可能高于今年。

“新国八条”出台以来,刚性需求潜力已经得到证明。多数业内人士认为,在推进城镇化和工业化的背景下,供不应求仍是市场主流,这将促使楼市进一步上行,并带动房地产投资、新开工面积、销售面积等指标回升。

伴随销售回暖,业界对房价预期也转为乐观。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,在城镇化与稳增长及偏松的货币政策等因素推动下,明年房价将保持“温和”上涨,涨幅或维持在5%至10%之间。

房企资金链的改善同样支撑上述观点。据悉,目前海外融资、银行贷款逐步放松,加之今年以来市场销售良好,万科、恒大、保利等一线房企资金明显好转,部分二线房企资金链也有明显改善。业内人士认为,房企资金来源增加,将降低企业降价的动力。

事实上,近几个月来,房价整体上涨趋势已经确立。国家统计局的数据显示,自今年6月以来,全国70个大中城市平均房价连续6个月保持环比回升势头。其中,上月70个大中城市新建商品住宅价格(不含保障房)平均环比上涨0.26%,呈加速上涨态势。

多数业内人士认为,这种态势或因政策压力而难以持续。中国指数研究院指出,若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围,仍有出台更严厉措施的可能性,如进一步收紧信贷政策等。

中航证券研究员吴伟强调,整体上看全国楼市仍处于去库存的过程中,尤其是市场供应充足的二三线城市,房价后续反弹的动力可能有限。

隐忧 土地财政掣肘调控

在楼市持续回暖的背景下,并非所有数据都偏向乐观。据中国指数研究院的统计,从2009年到今年上半年,武汉、沈阳、天津等部分二线城市成交住宅用地建筑面积均超过8000万平方米,远高于其他城市。相比之下,北上广深4个城市的住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右,仅相当于武汉一个城市的成交量。

近年来,不同城市的市场供需状况发生了巨大变化。中国指数研究院指出,一线城市的市场需求量巨大,但供给持续不足。经过多年的消化,目前已面临后续供应紧缺的情况,这将成为未来房价上涨的重要压力。

相比之下,不少三四线城市供应充足但潜在需求较弱,供应过剩的风险值得关注。中国社科院此前也强调,部分地方楼市存在崩盘风险。

业内人士认为,不同城市的楼市正在出现分化。调整供需关系将成为明年重要的政策着力点,但需要警惕部分城市土地财政借机抬头的风险。

此前不少二三线城市大量供地,被认为是土地财政推动所致。据统计,当前土地出让收入占地方财政收入的比例在30%以上,部分城市甚至超过50%。这不仅促使地方政府放量供地,也成为其松绑楼市调控的动力。

来自财政部的数据显示,今年前11月,全国国有土地使用权出让收入23478亿元,同比下降17.5%。分析人士认为,随着上述收入的减少,地方财政压力持续增加。在巨额地方债务陆续到期的情况下,明年地方政府松绑调控政策的冲动较强,这可能影响到政策执行的效果。

据不完全统计,自去年下半年至今,全国共有超过40个城市对楼市调控政策进行微调,多涉及公积金贷款限额提高、放宽普通住宅标准、延长土地出让金缴纳期限、税费优惠等等。

业内人士指出,地方政府是楼市调控政策的执行主体,若不建立长效机制,改变地方财政对土地出让收入的依赖,在政策执行中出现的松动现象难以杜绝。(本报记者 张敏 万晶)

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