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回建强:楼市调控不能只盯房价

2012年12月24日08:53华夏时报 [微博]
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楼市调控不能只盯房价

回建强

与“世界末日”前的寒冬相比,房地产市场则展现了“暖冬”的一面。11月份70个大中城市新建商品住宅平均环比上涨0.26%,较10月份的房价涨幅有了显著提升。与此对应,前11个月全国商品房的成交量也实现同比正增长,预计全年再创新高已成定局。

从统计局公布的投资、销售面积及金额、价格走势看,楼市确实有了回暖的迹象,但整体看依然理性,并非个别媒体宣扬的那样,市场再度呈现“疯抢”局面。市场究竟如何,需要官方和民间的统计数据继续观察和反映,但政策调控是否要继续跟进,如何跟进,则值得探讨。

目前市场上有各种对楼市的预测派别,如暴涨派、暴跌派,当然还有平稳派。其中暴涨论颇有市场,并且也有分析人士认为,明年要出新一轮的调控政策,否则房价必然暴涨。笔者认为,今天的房地产市场已经不是两年前的房地产市场,明年管理层的思路,对经济的看法,对房地产业发展的看法也会有新的发展和思路。房地产调控未必走回头路。

为什么这么说?原因有三点。首先,房地产调控政策已经相对稳定,短期内调整并不明智。近日召开的中央经济工作会议提出,要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。不动摇就是保持一定的政策稳定性。目前贯彻执行的限购政策虽有争议,但各方还都比较认可,也是相对能够有效遏制房地产非理性投机的行政手段。今年执行获得效果,明年也不会太差。

其次,房地产调控“重行政手段、轻市场手段”的做法应适当转变。近几年特别是近两年的所谓房地产调控都是注重短平快的行政措施,税收等市场手段运用不足。因此,房价若出现了明显的波动,政策导向应该是采取以税收调控为主,而非再次加码行政限制类调控,房地产调控要有新思路。

再次,对房地产市场的调控与管理体现“抓大放小”。笔者认为,近年来房地产业出现的所谓高房价问题,其取决因素并非房地产业本身,或者是开发商的贪婪,而是取决于房地产业之外的多重复杂因素。如果房地产调控只盯住“房价”,并以此作为调控目标,很容易出现越调越涨,事与愿违的情况。

何谓“抓大放小”?“抓大”就是要解决收入分配改革,缩小贫富差距,打击腐败现象。社会上有“反腐降房价”之说,笔者认为有一定的道理。“抓大”的第二方面是切实稳定落实“城镇化”,城镇化对房地产的影响并非是提高房价,而是扩展社会资金的投资范围,带动钢铁、水泥、建材等一系列行业的发展,其实质是提高国民经济内生增长动力,从而消除现在社会闲散资金投资渠道不足,而被迫走房地产投资这个独木桥的现状。

落实“城镇化”,提高内需,也为经济结构优化调整提供了动力,外贸也可以容忍一定程度的减速,从而外汇占款压力也相应减轻,货币供应增速同样得以缓解。可见,笔者所说的“抓大”,就是要跳出房地产业,解决房地产发展所依赖的外部宏观经济的结构调整问题、收入公平分配问题及社会流动性投资渠道优化问题,为房地产所谓过热现象解压。

所谓的“放小”,就是允许房地产价格在合理范围内波动。房价的波动在本质上是货币金融现象。资金供应量大于实际需求量,价格自然上涨。在CPI、GDP、居民收入都上涨的情况下,单方面要求房价不涨或者下跌是违反经济规律的。房地产调控的新思路就是要允许房价有一定幅度、可控范围内的波动。政策的底线是保持限购政策不动摇,限制投机、鼓励自住,带有一定投资性质的改善需求和商业地产投资,要有相应的税收调控机制进行配套,风险自担。

按照目前的政策风向,笔者认为,明年房地产市场的基本格局是:在货币政策中性偏松的情况下,房地产投资、建设都将活跃;土地交易趋于活跃,地价继续上涨;商品房销售在涨价预期下会实现一定增长,但增幅受到限购因素制约,动力来源依然是城镇化所带来的首套自住需求和本地居民改善需求;随着保障房建设的逐步完善,商品房价格,特别是商品住宅价格将出现不可遏制的小幅上涨。

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    #早安#今天,2012年的最后一周,即将带领我们离2012年远去;今天,末日后的第一个周一,带领我们崭新开始的一天;今天晚上,2012年的圣诞平安夜,好好享受这一天吧~~亲们,早安
    2012-12-24 08:48:46

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