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2012年房价走势总体上扬 可能逼出新调控政策

2012年12月24日08:50每日经济新闻[微博]李文艺 鲍春妹
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[导读]如果房价继续升温,房产税试点将扩大,征收范围扩大在未来几成定局。

行业面

调控之中找机会四大行业可关注

每经记者 鲍春妹 李文艺

魔方有6个不同颜色的面,房地产也有不同的细分行业,其投资机会也不尽相同:保障房建设的加速,为相关公司提供了发展的机遇;市场对高端住宅的需求更青睐于品牌影响力大的上市企业;而关注稳定现金流、估值较低的商业地产企业,投资者可能会在2013年有意外的惊喜。

随着房地产调控的加强,受政策影响较小的商业地产逐渐升温。有分析人士对 《每日经济新闻》记者表示,随着城镇化的加快,国民收入的提高,可以长期持有、能够带来稳定回报的商业地产,将迎来良好的发展机会。

商业地产最受宠

记者注意到,商业地产孕育一定的发展机会,主要集中于行业龙头企业及具有良好品牌效应的企业,同时具有稳定现金流、估值较低的公司也会迎来发展的契机。

有分析人士表示,从目前市场情况来看,商业地产用途广泛,且受制于限制性政策面小。在部分城市的限购限贷令下,资金需要一个有效的出口,而前期收益稳健的商业地产,尤其是一线城市的商业地产恰好符合这样的条件。但他同时提醒,如果商业地产过热,也将影响其良性发展。

业务主要集中在长三角和珠三角地区的招商地产(000024,收盘价25.97元)2012年拿地427万平方米,土地储备充足,且质量较高。截至三季度末,招商地产账面现金174亿元,净负债率仅22.5%,杠杆扩展空间大。同时大股东兑现土地注入承诺,也为其后期的发展打下了良好基础。

主要从事上海陆家嘴金融贸易区土地开发的陆家嘴(600663,收盘价10.45元)可谓是商业地产的代表。公司项目沿陆家嘴主干道展开,具有稀缺性。截至三季度末,陆家嘴29亿元的资金,为公司资金储备奠定了基础。随着上海金融中心的建设,陆家嘴持有的物业价值将不断提升,同时借助其先天的品牌优势,陆家嘴逐步介入多元投资领域。随着公司与滨江公司合作开发的“前滩中心”正式启动,土地批租结束对业绩的负面影响正逐步消失,未来的迪斯尼和前滩项目为业绩提升提供了动力。

看好保障房建设

党的十八大首次把 “保障房建设”写入党代会报告。中央高层表示,“要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。”

资料显示,过去3年保障房建设的投资额每年都在上升,“十二五”期间国家计划建设3600万套城镇保障性住房。2013年,保障房新划开工量依然较高,约有600万套左右的保障性住房。

有分析师对《每日经济新闻》记者表示,较高的开工率和强劲的市场需求,为2013年保障性住房奠定了基础,但要警惕保障房投资对房地产投资及经济的支持力度和边际递减的风险。

在此背景下,涉及保障性房建设的相关公司将会迎来一定的发展机遇。2012年前三季度,首开股份(600376,收盘价11.05元)实现营收43.96亿元,净利润3.94亿元,分别同比增长109%及19%,毛利率为47%,公司持有现金147亿元,资金充足。在保障性住房建设进入白热化阶段,政府加大在财政和政策上的支持,公司的保障房项目将为后期的业绩提供强有力的支撑。

同样的还有江苏保障房建设龙头企业栖霞建设(600533,收盘价4.15元)。作为一家老牌的南京地方龙头企业,过去一两年,公司在拿地、开发、销售等环节明显加快。前三季度,公司净利润增长52.3%,同时公司大体量保障房开工和完工,以及竣工的商品房尾盘使得公司今年营收有望保持稳定。

高端住宅重品牌

作为房地产市场的另一个细分行业,高端住宅是房产税试点的重要目标。但从重庆、上海两地的试点效果看,由于高端住宅的消费群体,对税收并不敏感,调控效果还有待观察。

一位券商分析师对 《每日经济新闻》记者表示,虽然高端住宅受限购、房产税等调控政策影响,但由于定位高端群体,行业所受的影响并不是很大。

该分析师表示,随着居民收入的提升,对高端住宅的需求依然较为强健。受城市土地供给受限及高端住宅对品牌、位置、地区等要求,一线城市部分区块及旅游城市的高端住宅一直是稀缺资源。因此,高端住宅市场仍具有一定的看点和潜力。但值得注意的是,高端住宅市场行业集中度不断提升,具有多开发模式、拿地充分、品牌影响力大的行业龙头企业更具有一定的吸引力。

在A股市场上,主要开发高端住宅的房地产商不多,但具有拿地优势的保利地产(600048,收盘价12.12元),有望在这一细分市场有所发展。公司在一二线核心城市拿地能力保持强劲,2012年公司拿地340亿元,主要集中于广州、上海、成都和西安等一二线核心城市。

隐形股最抗风险

有没有公司既能享受地产行业的丰厚利润,又具有很强的抗调控能力?那便是隐形地产股。他们有着自己的主业,而且发展很好,依靠当地政府和雄厚的资金实力,可以拿到不错的地块,楼市景气时,享受房地产的高利润;调控来袭时,有主业提供良好的现金流。

A股历史上,有曾经的隐形地产股逐渐转变为以地产为主业的,看来副业经营好也能成主业。从分类看,隐形地产股主要集中在旅游、电力等行业,也有农业股参与。如顺鑫农业(000860,收盘价12.52元),2012年上半年,公司10%的主营收入来自建筑业,虽然占比不高,总金额为4.58亿元,但在建筑业的毛利率甚至高过公司主要经营的“生猪屠宰业”。顺鑫农业的房地产开发业务,主要集中在农村地区,参与新农村建设,以及保障房和回迁房的建设,2011年公司获得房地产开发一级资质。

相比之下,以经营酒店为主的华天酒店(000428,收盘价4.04元),与房地产开发更为接近,今年上半年,也有近9%的营收来自售房。按照华天酒店的战略规划,在经营好主业的基础上,将继续寻找投机价值高的项目,创新经营思路,定位“酒店+商业地产+旅游”,这与另一地产股华侨城A的模式类似。

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