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旧城改造之殇 佳兆业资金链遭考验

2012年12月22日14:15中国经营网
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高利润与快周转的平衡

CRIC研究中心的研究报告显示,旧城改造周期性相对较长,决定了企业必须具备良好的资金实力。虽然佳兆业城市广场首期开卖,具备了一定的造血功能,但其资金压力并未因此而消除。按照规划,该项目还需要配套一个五星级酒店、270米高的甲级写字楼,项目总投资达168亿元(超过佳兆业今年的销售计划)。这都需要佳兆业持续的资金投入。

如何在高利率与快周转的模式中取得平衡,成为了各大旧改公司共同面临的难题。国内高周转模式开创者万科,运用的则是高超的资本运作技术。2009年,万科以10亿元的价格介入长春柴油机厂项目。这一旧改项目不仅意味着万科更多的投入,同时也可能拖慢万科报表的高周转率。

2010年11月,万科联合中信信托成立了一个股权投资集合信托计划,信托融资12亿元,周期5年。募集资金用于收购长春柴油机厂项目80%的股权和不超过5.93亿元的债权投资,同时向项目公司增资1.99亿元,增资后,这一信托计划持有该项目90%的股权。

在信托计划完成后,该项目不需要并入万科2010年年报,这也意味着旧城改造前期大投入所带来的亏损不需要列入报表。到了2012年6月15日,万科宣布以现金2.07亿元购回项目90%的股权,这时候长春柴油机厂项目已进入收成期,一次性贡献了超过12亿元的预售款。通过这一模式,一方面避免了旧改项目对公司报表的冲击,另一方面又可获得项目的高回报。

今年4月,万科宣布与长安国际信托发行一个股权投资集合信托计划,目标是万科深圳的金稻田旧城改造项目,该计划的收益率为9.5%。显然万科正在复制其旧城改造的资本财技。

当然,向更专业化发展才是旧城改造加快周转的根本,CRIC研究中心的研究报告显示旧改涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面,专业开发能力是旧城改造业务得以实现的最后一个环节。

佳兆业置业公司总经理耿延良就表示,公司已经形成一整套系统的作业流程和管理规范。例如每个项目都会成立联合工作小组,所谓联合工作小组由政府、基层社区、业主和企业代表共同成立,一起对整个项目推进的一些重大事项,包括规划、拆赔条件进行充分探讨,充分照顾各方利益。

佳兆业城市广场有“42户回迁户,我们提供了368套房子给他们选择。”耿延良表示,这让项目2011年4月开始拆迁,2012年12月1日就已经成功回迁。

能否在高利润与高周转的平衡中走出一条新路子,成为旧改背景下房企的另一选择。

  • 腾讯房产邯郸站听众:
    今天是所谓末日,可传言也没有应验,玛雅人不靠谱,靠自己才最实在。今天冬至,各位亲在吃饺子的同时也别忘记了保暖。明天邯郸多云,最低气温-9,最高气温 -1°C 。天气越来越冷,注意防寒保暖!各位周末愉快!!!
    2012-12-21 17:29:12

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