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旧城改造之殇 佳兆业资金链遭考验

2012年12月22日14:15中国经营网
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12月底,深圳32年来最大的旧城改造项目将正式进入市场。同时这也预示着两年前轰轰烈烈的各大城市更新规划,从2013年开始逐步进入收成期。这个名为佳兆业城市广场的项目,“地价3600元/平方米,意向售价超过2万元/平方米”。在开发商的利润一再被地价吞噬的年代,这样的项目也只有在旧城改造中才能寻觅。

当然,利润诱人的同时,开发商也不得不面临比普通项目更严苛的运营压力,这考验着开发商的“资本技术”与“专业技术”。

建设用地逼近红线 旧改成趋势

就在佳兆业城市广场正式面市前,佳兆业集团副主席兼执行董事谭礼宁日前在香港表示,预计城市广场项目的毛利率可达50%以上,因为项目地价仅为3600元/平方米,但意向售价超过了2万元/平方米。除此之外,该公司在深圳龙岗的“龙岗一号”楼盘,土地成本仅为6000元/平方米,毛利率可达40%以上。

谭礼宁透露,明后年集团在深圳的项目可贡献销售收入50亿元以上,占比达20%~30%。而且深圳项目多为旧城改造,故毛利率相对较高。

正是在丰厚利润的诱惑下,越来越多开发商介入旧改领域。除了早已在旧改市场深耕细作的万科、保利、新鸿基等开发商外,11月华润置地高调宣布了深圳六大项目,其中五个为旧改项目,总投资近千亿元;至11月底深圳京基集团也正式宣布,与深圳五个村集体公司签订合作协议,参与五条旧村改造项目,预计总开发量达300万平方米,总投资接近255亿元。

除了深圳外,涉及旧改项目的各大城市越来越多,12月9日,广州大坦沙岛地区更新改造正式奠基,凯德置地全面参与其中,一次性整体改造三条村。“不参与城市更新,公司就没有项目可运作。”万科总裁郁亮却认为开发商涉足旧改也只是顺应潮流。

首要因素是一线城市土地资源的匮乏,深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究小组组长赵新平告诉《中国经营报》记者,2008年至2011年,深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米,2012年这一区域更出现了零地块出让的景象。

实际上,地方政府手中的地块也是越来越少。赵新平透露,在2010年底,深圳建设用地规模就已经逼近深圳土地总面积的50%。按照国际经验,建设用地占比达30%就已经到达红线,如果超过50%,就将严重影响生态环境,这也是生态限制的上限。与深圳一河之隔的香港,经过百年的发展建设用地占比也仅为24%。另一方面,国内接近或者超过用地红线的城市越来越多,今年5月上海建设用地占市域面积的45%;广州虽然建设用地占比仅为22%,但规划10年的新增建设用地也仅够3年之用。

  • 腾讯房产邯郸站听众:
    今天是所谓末日,可传言也没有应验,玛雅人不靠谱,靠自己才最实在。今天冬至,各位亲在吃饺子的同时也别忘记了保暖。明天邯郸多云,最低气温-9,最高气温 -1°C 。天气越来越冷,注意防寒保暖!各位周末愉快!!!
    2012-12-21 17:29:12

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