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地王及溢价地块频现 年末品牌房企"胃口大开"

2012年12月22日13:57新闻晨报[微博]
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近几个月来楼市逐步回暖,开发商资金压力得到缓解之后,纷纷加大了对于土地储备的关注力度。当前恰逢政府大规模推地,且底价相对平和,对企业来说称得上是拿地“换仓”的宝贵良机。近期,已有不少品牌企业在土地市场上表现活跃,密集出手拿地,因此12月份以来,不少优质地块经历激烈争夺后成交溢价率都高达50%以上。近期成交的徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块更是以54.31亿元的成交总价刷新了今年上海总价地王记录。

中小型地块独包揽

近日,新城地产经多轮激烈竞争之后,成功包揽3幅嘉定地块:分别是嘉定区马陆镇茹水南路以西、叶城路以南地块(13-01、15-01)、嘉定区嘉定新城A06-1地块及嘉定区嘉定新城A06-2地块。这三幅地块成交楼板价分别为6055元/平方米、7802元/平方米、7604元/平方米。溢价率都超过50%。

汉宇地产市场研究部经理付伟表示,包括本次新城地产所摘得的嘉定区马陆镇茹水南路以西、叶城路以南地块(13-01、15-01)在内,今年土地市场已成交的马陆镇区域内住宅地块共计至少有4幅,成为宅地成交一大集中地。相较于其他板块而言,开发商对于该区域内的宅地地块均表现出浓厚兴趣,因此最后竞得企业必须经过多轮竞价后,才能顺利摘得地块。而最终该区域的住宅地块,楼板价普遍在6000~7000元/平方米,如此一致性,也说明目前房企虽然拿地更趋主动积极性,但经过此轮调控之后,房企更加理性,市场已很难出现盲目追涨的非理性现象。

旭辉近来的土地储备力度也相当大。继11月摘得两幅南翔商办地块之后,近日,旭辉又摘得闵行宅地——闵行区龙柏20C-08-01地块(虹桥先锋村4号地块)。虽然该地块体量较小,总建面仅为5000平方米左右,但丝毫未影响开发商争夺的热情。最终,该地块由旭辉以6740万元的总价竞得,成交楼板价13249元/平方米。付伟表示,目前,地块所处区域内的需求基本通过二手房市场进行消化。近几年新房市场持续保持少量供应状态,主要与区域内鲜有地块出让有直接关系。目前地块周边次新房二手单价普遍在2.8—3万元/平方米,对开发商而言,此次拿地价格相对合理,再加上区域内新房供应稀缺,竞争压力不大,故项目未来将具有较强操作性。

上述四幅地块在同一个成交,且最终成交溢价率均超过50%。这一方面是与今年出让方所推地块的起拍价普遍不高有着密切关系。如此一来,既可降低土地流拍现象的出现概率,又能避免无形中增加开发商拿地成本,进而推高区域内房价水平。另一方面,也表明随着市场回暖,开发商资金压力得到缓解之后已有能力拿地。目前一部分优质地块在出让之前都能成功吸引多家企业的关注,,再配合11月上海住宅市场成交“翘尾”,对于市场未来看涨预期正快速形成等这些因素共同作用,促使当前土地成交频频出现相对较高的溢价率。

综合体航母抱团摘

12月12日,万科、绿地、玖致酒店管理、广州港捷企业管理四家联合体以54.31亿元拿下徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块,刷新了今年上海总价地王记录。

上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示,该地块属于漕河泾社区南站商务区,也可以看作为漕河泾开发区周边配套商业项目。漕河泾技术开发区是较早由国家批准建立的以引进外资、引进国外先进技术,发展新兴技术为主的经济技术开发区。当前城市中心规模如此大项目非常稀少,而该漕河泾地块位于徐汇区南站板块,从地段来看是具有一定优势的,不过参与该地块争夺的人数很少,这其中的原因或许与作为老牌开发区漕河泾发展出现了些许瓶颈、南站商务区由于本身地段原因难发展成高档商务区等因素有关。

汉宇地产市场研究部经理付伟则表示,该地块未来将形成一个大体量的高档商务中心,将大幅提升上海南站的商圈能级。按照目前周边商业和办公楼租金水平,地块以底价成交,收益率将非常可观。但是项目总投入巨大,与徐家汇商圈存在一定重叠效应,未来运作及招商方面可能会受到影响,这些因素都是导致该幅地块竞买人不多的原因。

对于该地块最终被多家企业联合摘得,龚敏指出,纵观上海一级土地出让市场,万科和绿地联合其他企业拿地的现象罕见,尤其是万科在上海拿地以独立竞拍为主。此次与其他企业联合拿地的原因估计一是因为地块总价高,二是风险共担。从这对组合来看,绿地虽然已是商办领域专家,但集团购地规模庞大,资金链占用比例高,而万科涉足商办领域远没有住宅声名远播,但是商办是企业战略转型方向,企业之前联手拿地将可以互相扶持、共担风险。

  • 腾讯房产邯郸站听众:
    今天是所谓末日,可传言也没有应验,玛雅人不靠谱,靠自己才最实在。今天冬至,各位亲在吃饺子的同时也别忘记了保暖。明天邯郸多云,最低气温-9,最高气温 -1°C 。天气越来越冷,注意防寒保暖!各位周末愉快!!!
    2012-12-21 17:29:12

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