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楼市观察:盘点2012年房地产八大政策

2012年12月21日09:06新京报[微博]方王洋
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经历了楼市调控最为严厉的2011年后,2012年的楼市政策虽没有前两年频繁,但众多二三线城市率先对购房政策进行微调,为今年楼市奏起了“微动作”序曲,一些城市因地制宜出台了“限价、限售”等政策。在政策的总体平稳下,房企“以价换量”吸引了大批刚需入市,撑起了今年楼市的一片天。

地方政策微调

事件回顾:自去年年底以来,佛山、芜湖、上海、杭州、南京等多个城市陆续调整了相关购房政策,这些微调主要从放宽住房公积金、贷款额度和税费优惠入手,鼓励首套购房。其中除上海、芜湖、成都、佛山的政策触碰调控底线被叫停外,其余城市微调均被默许。

点评:虽然今年温家宝总理多次强调“楼市调控不放松”,但各地政府对楼市微调的小动作一直不断,很多人怀疑“调控会不会变成松紧带?”从目前形势看,松紧带应该不可能,地方政府一些微调措施既是鼓励刚需购房,也是对当地财政的自救。

存准利率下调

事件回顾:中国人民银行5月12日称,将从18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是继2012年2月24日下调存款准备金率0.5个百分点后,央行年内第二次下调存款准备金率。此次下调后大型机构和中小型机构准备金率分别为20%和18%,预计为市场提供的解冻资金约4000亿元。

点评:下调存款准备金率,市场增加流动资金,让资金吃紧的房企看到了融资的希望。但降准所释放的4000亿资金有多少能留到房地产这个盘子里仍难以预计。可以说,降准对于楼市的影响是心动大于行动。央行释放放松流动性的信号,无疑为楼市注射了强心针。

央行三年来首度降息

事件回顾:中国人民银行决定,自2012年6月8日起,下调金融机构一年期存款基准利率0.25个百分点,下调一年期贷款基准利率0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率也相应下调。

点评:如果说降准对于购房者来说是“水中月”,那么降息就是“盘中餐”了。有网友感叹,房贷明年执行新利率,减负省出奶粉钱。虽说降息之后月供少不了多少钱,但在一定程度上增强了购房者对楼市的信心,对下半年购房者结束观望、楼市回暖起到一定推动作用。

“闲置土地”定义变宽

事件回顾:7月1日起,国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》正式实施,《办法》中明确了闲置土地定义:超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发、已动工但开发建设用地面积占应动工总面积不足三分之一、或已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满一年的国有建设用地,都被认定为闲置土地。

点评:房价飞涨,开发商“坐地生财”、“囤地”现象屡禁不止。国土资源部选择在市场逐渐回暖时发布闲置土地处理办法,新办法对闲置土地的定义更为宽泛,从正面敦促了开发商尽快开发,以避免囤地、捂地现象,从而增加市场供应量,协调市场供需平衡。

新购经适房不得在市场上出售

事件回顾:2月2日,《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》发布,首次明文规定新购经济适用房不得在市场上出售,如果销售需由政府回购。

点评:经济适用房在北京面世的14年来,“开着奔驰住经适房”等分配不公现象一直是争议焦点。如今,新购的经适房不得在市场上出售,能避免保障房资产流失,打压经适房的投资热。然而,回购标准、价格以及政府回购资金等问题仍需充分考量,别让经适房在回购过程中变成“没妈的孩子”。

香港对内地炒家收重税

事件回顾:香港政府自10月27日起推出针对楼市的新措施,买楼半年内转手须征收成交价20%的额外印花税。此外,非香港永久居民及公司买家须再征收15%的额外印花税。

点评:此令一出,香港二手房市场成交大跌六成以上。不难看出,港府将楼市调控的重拳直指内地“炒楼客”。内地买家若在半年内短炒香港豪宅,税费成本将从两成增到四成。但也有人认为此法治标不治本,香港楼市供应僧多粥少,不增加供应,何谈房价下行,而且“一刀切”的新规也伤及大量“港漂”。

陕西划定房地产合理利润率为10%

事件回顾:10月,陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局联合发文,要求陕西省各城市分区域测算住房项目成本,将合理利润率控制在10%左右。此外,房地产开发企业在取得预售许可证10日内,需一次性公开全部房源,实行“一房一价、明码标价”。

点评:陕西省“限价”消息一出,引来不少购房者欢呼。限制利润听起来很美,但开发成本变数大,操作、监管很难。也有观点认为限制房企利润率在法律上没有支撑;政府发文要求控制房企利润,给购房者未来房价趋稳的承诺,但要真正抑制房价,仅仅打压开发商可不够。

多个城市“松绑”公积金房贷

事件回顾:今年4月份以来,武汉、南昌、郑州、沈阳等多个城市纷纷上调公积金贷款额度,调整额度多在15%至25%之间。与此同时,住建部也就各地公积金条例修改进行全面调研。目前,公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定,住建部暂不对此出台统一政策。

点评:自从限购“误伤”刚需之后,全国楼市一度低迷。今年多地陆续放宽公积金提取和贷款政策,传达出调控政策将会更具针对性的信号,也表达了对购买首套自住房予以扶持的政策倾向。

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