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拒绝相互“残杀” 开发商买地流行“桌底交易”

2012年12月21日08:44第一财经日报[微博]
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近期各地火热的土地市场又验证了那句老话:“没有永远的敌人,只有永远的利益。”原本活跃在土地市场上的竞争对手们,如今都成为了亲密的合作伙伴。

短短一个月时间,保利地产(600048.SH)先后宣布与万科(000002.SZ)、越秀地产(00123.HK)、中国奥园(03883.HK)等开发商进行土地合作,虽然每个地块的合作方式各不相同,但与几家风格迥异的企业走到一起,是保利地产发展历程中不曾有过的。

保利地产仅仅只是目前土地合作中的一个典型例子,开发商之间交叉合作越来越频繁,拍地之前私下协商已经成为开发商中公开的潜规则。

土地合作猛增

12月6日,越秀地产发布公告称,其持有95.48%权益的附属公司与广东保利房地产,已成立分别各持一半权益的合营公司广州越禾房地产开发有限公司,以开发位于广东省广州市萝岗区长岭路的地块。

公告显示,越秀地产与保利地产各自分担该合营公司一半的盈利及亏损。萝岗长岭路地块是越秀地产于10月10日透过其拥有95.48%权益的附属公司通过公开挂牌方式,经过约23次竞价,以16.5亿元竞得,折合楼面价为5249元/平方米。

挂牌公告显示,该地块编号为CPPQ-A1-2,位于广州开发区长岭路以南,宗地面积为157152平方米,建筑面积314304平方米,起拍价12.0065亿元,当时竞拍溢价37%。

无独有偶,中国奥园在12月18日发布公告称,公司以约34.11亿元购入的广州市番禺区钟村街汉溪村商业金融用地一至九地块,将由全资附属公司奥园集团与广东保利房地产开发有限公司联合开发,且于12月10日订立土地使用权出让合同前双方已订立合作协议。

接连两项合作信息的披露,让藏在背后的保利地产浮出水面。在此之前,保利地产已经在天津与融创,在长沙与万科等发生了多样化的土地合作。

在保利地产加入到合作队伍之前,万科、中海(00688.HK)、富力(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)等一大批开发商,都曾经在同行中进行过合作开发。这使得开发商之间的关系已经由过去的竞争演变为错综复杂的竞合。

私下交易增加

无论是保利地产与越秀地产,还是保利地产与中国奥园,相互之间合作的一个显著特点便是,公司之间早在拍地前就已经私下订立了相关协议,以五五比例分配土地。

关于越秀地产与保利地产之间的合作虽然在拍地后两个月才被披露,但知情人士透露,两家公司早在土地拍卖前就已经形成了合作意向,双方就合作事宜作出了相应承诺。

而中国奥园直接披露,12月5日,也就是与政府的土地合约签订前5天,其与保利地产之间就已经签订了相关合约。

知情人士透露,最近一段时间,开发商之间私下订立好合约再参加土地拍卖的行为还有很多,暂时还未完全披露。例如近期万科拍得的几宗土地,背后都有其他开发商如保利地产等的身影。

“老板们都已经很熟,如果再相互抬价对大家都没好处。不如协商好相互让一让,创造共赢局面。”知情人士称,两家企业合作时,要么A操盘,B合并报表,要么B操盘,A合并报表,或者两家企业共同操盘。

例如10月10日,长沙万科和湖南保利组成的联合体以32.56亿元的起始价,拿下了长沙大河西滨江新城B7地块。由于双方形成联合体竞拍,地块最终没有竞拍直接以底价成交。

而12月20日,武汉出让20宗地块中,保利地产与万科虽然没有联合买地,但双方各自获得一宗城中村住宅地块。

广州一家香港上市开发商高管评论:到目前为止,公司对土地市场的态度依然谨慎,不愿购买过高价格的土地,因此,选择合作拿地有利于控制成本,降低风险。

不过,合作开发依然将给公司带来新的挑战。“不同公司之间的操作风格差异太大,难免出现一些分歧,沟通和扯皮将来肯定无法避免。”一位业内人士如此评论。

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