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印度“灰色”房地产

2012年12月20日11:59人民网[微博]
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[导读]作为金砖五国之一,印度一直被神奇的数字所围绕着,12亿多的人口,1000种不同语言,创造了世界上最具活力的经济之一。

严重的官僚主义

房地产行业让投资者们更加痛苦的,是官僚主义的盛行。

尽管每个城镇都各有各的总规划,划分好了用于农业、住宅和办公场所的土地,但是这些都可以在任何既定时刻,由地方政府任意修改。有了这些政府的自行决定权,建筑商、地产代理商和有权有势的个人就很容易滥用政治献金,借此更改他们物业中的土地用途。

此前,在索尼娅·甘地的女婿罗伯特·瓦德拉的炒房风波中,当事人将土地用途从农业用地改成了商业用地,在短短数月中,就将地价炒高了两三倍。

如此高的地价,人们也有大量的机会提前在即将修筑的公路或城市铁路附近购买土地,一旦项目获准,这些土地的价值将会飙升。

凭借着政治勾结,这些项目的状况就得以被提前掌握。这些异常现象促成了私下交易和贿赂,以此获利。

不仅如此,要完成一个大型的物业项目,印度的建筑商必须取得60个左右的批复,共计产生175份文件,并且要和40个中央、州级和地方政府部门斡旋。按估算,建筑商要花3-4年的时间来填写政府文件、取得所有规定的官方许可。由此便产生了贿赂政府人员和官职人员以加快审批程序的现象。无法按规定取得官文的个体卖家则会要求现金付款,以此来逃税,并获得额外的收入。

据《华尔街日报》报道,2006年到2008年,私募等投资公司向印度楼市投入150亿美元,主要都是投进了企业。但由于开发商用这些资金购地之后未能按时完工,很多投资变成坏账。许多项目在完工的时候,印度经济已经放缓,房产没有如期出租或出售。与此同时,印度首次公开募股(IPO)市场失去吸引力,使很多私募公司无法实施原计划的退出策略。

纽约大学教授斯里瓦斯塔瓦说,印度当地合作伙伴常以大幅度的折扣买断投资基金,对于外国投资者来说,其他的可怕经历,还包括当地合作伙伴拿着资金以自己的名义购地,而不是以公司名义购地。

政治影响经济

印度的房产市场被政治影响至深。政客们和房地产行业内的资本家发展出一种共生关系;在这些领域,接近政策制定者成为了商业成功的唯一重要因素。试图改革的印度政府却更加凸显了混乱。

2012年初,印度政府宣布印度效率低下的零售业对外国公司开放,但几天之内又调整了政策限制外国零售业进入印度,这起风波甚至影响了印度总理曼莫汗·辛格的支持率。

印度在经济政策方面,仍然不支持外国投资,反而偏爱规模小、效率低的公司而反对大型高效公司。政府对经济干涉过多,操纵补贴价格。无论私营还是公共部门都深受其害。尽管印度的服务行业雇用了上百万的技术人才,但公共部门的腐败、对土地的控制将在未来严重影响这个国家经济的走势。

正如英国杂志《经济学人》所引用的那样子,印度一直存在两种经济:第一种经济生产迟钝的经济增长,离奇古怪的繁文缛节以及令人窒息的官僚作风。第二种经济则是洋溢着乐观情绪的热土。只有摆脱了第一种的守旧和腐败,才有可能继续保持增长的活力。

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