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印度“灰色”房地产

2012年12月20日11:59人民网[微博]
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[导读]作为金砖五国之一,印度一直被神奇的数字所围绕着,12亿多的人口,1000种不同语言,创造了世界上最具活力的经济之一。

作为金砖五国之一,印度一直被神奇的数字所围绕着,12亿多的人口,1000种不同语言,创造了世界上最具活力的经济之一。

然而,这驾充满活力的经济增长马车却遭遇了阻碍。根据修订后的官方预测报告显示,今年印度经济增长5.8%,为10年来最低水准。

与此同时,印度地下经济的规模却占了国内生产总值的25%-50%,这其中房地产业“贡献”巨大,每年“产出”的非法资金在200亿-400亿美元。

经济的迟缓伴随着官僚和腐败的盛行。事实上,在透明国际组织2012年的清廉指数排行榜上,印度在176个国家当中,位列第94名,大幅度落后于巴西和中国。

谁是阻碍印度经济的最大黑手?答案很可能就是印度的房地产行业。

印度式高房价

孟买是印度的金融中心。这里的房产(新房 论坛 微博 )泡沫可以说是整个印度的一个缩影。不断暴涨的房价可让亚洲很多城市望尘莫及。目前,孟买的平均房价已经比阿拉伯的迪拜高出了近50%。

据印度《经济时报》报道,孟买的房地产价格自2009年以来上涨了40%-50%,某些地区的房价高达每平方英尺2000美元,对于一个人均年收入不足2000美元的国家而言,一套46.5平方米的小型住房售价就高达15万美元。

高涨的价格也致使印度一些有钱人转而去国外投资房地产,而普通平民也买不起这些高价房。尽管孟买因其发达的金融和IT业为名,但这个城市还有很多居民居住在贫民窟中,即使没有在贫民窟安家的孟买人,居住条件也不容乐观,近半数以出租房为家。这些出租房不少是房主搭建的简易住宅,或是福利房。

而那些高价楼盘,不少也滞销。房地产服务公司分析师阿舒托什·利马耶估计,孟买至少有2.8万套已建成或在建公寓滞销。他认为,就当前成交情况而言,孟买市场需要至少3年才能消化上述存量。

里昂证券(亚洲)的首席经济学家AnirudhaDutta分析说:“2008年我们看到房产价格迅速崛起。随着价格上升,不确定性增多,风险也在上升,我们看到物业销售大幅放缓。这主要发生在孟买、新德里这样的城市,但在其他地方仍有着25%-35%的增长。”

孟买房地产市场就像整个印度的房产一样,供求不平衡,尽管有为数众多的楼盘滞销,房价仍然居高不下。这些卖不掉的高价楼盘后,则是灰色的土地交易和官僚资本的介入。

土地缘何成丑闻温床?

新德里自由研究所的创始人兼主管巴朗·米塔经过计算得出,印度所有的土地交易,每年能滋生200亿美元(即125.4亿英镑)到400亿美元的黑钱,这其中包括与自然资源相关的交易,例如采矿活动。这部分金额相当于印度GDP的1%-2%。

反腐败活动政治家阿尔温德,在近期指控印度国大党主席索尼娅·甘地的女婿—罗伯特·瓦德拉,与印度最大的房地产发展商DLF存在勾结。此点经此便可见一斑了。

灰色房地产,带来的第一个问题就是供求失调。有政府报告指出,印度城市的住房缺口,将从2007年的2471万,上升到2012年的2653万。此外,建设工厂和大型基建项目(例如道路、港口和发电厂)的商业空间和用地需求,也被极力抑制着。

可是即便房地产存在着如此之大的需求,数以千计的持有者仍旧在囤积着物业,而且不愿意出售,他们都翘首以盼在不久后,价格会上涨。供求不和谐,加上投机驱使,贿赂行为便由此产生。

专家认为,大多数的房地产交易既有“正当钱财”的成分,也有“黑钱”混入当中,这说明,用现金支付部分的成交额,就是为了避税,有时这部分金额甚至会超过成交价的50%。

不仅如此,灰色房产经纪还带来了庞大的交易成本。不论是对于物业的买家还是卖家来说,税费都是高昂的。在某些情况下,税金可高达物业价值的10%以上。买家把土地登记在名下需要付税,卖家就购价和售价之间的差额,也需要支付资本收益。在这种情况下,就会刺激双方虚报成交价,来达到避税的目的,而实际价格和申报价格之间的差价,则通过不法途径来支付。因此,政府希望扭转这个扭曲的态势。根据一项建立中央物业管制的新法令,土地登记费可能会降至5%。

在他撰写的《资本的秘密》一书中,赫南多·德·索托指出,资本主义制度之所以无法适用于发展中国家和不发达国家,最主要的原因就是,土地和物业持有权“没有得到充分的记录”。不透明的卖地记录导致“这些财产无法随时转变成资本”。相反,像美国一样的发达国家,“每一块土地、每一栋建筑,在每一份具有法律约束力的物业文件中,都会清楚列明。”

印度的卖地记录模棱两可,收藏得很严实,大部分的持有权,在法庭上或是在家族纠纷中,都存在争议。

由于缺乏可靠的在线持有权资料,同时使用的是不完整的文件,所以买卖双方无法信心十足地进行物业交易。因此,卖地记录存在争议的卖方,往往要求对方以现金付款。能进入这个市场的买方,只会是那些怀揣黑钱的人。

目前,印度政府已经提出,只有具备在线卖地记录的州,才能获得像“贾瓦哈拉尔·尼赫鲁全国城市重建规划”一类福利项目的中央拨款。

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