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观点意见:警惕高房价成为城镇化的阻力

2012年12月20日09:02观点地产网
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往年交易平淡的年底楼市,出现了异常的火爆场面:北京一套标价230万元的房子,过了一夜就跳涨至300万元,而从成交来看,从11月开始,无论是新房还是二手房市场,签约量环比均出现三成左右的上涨。其中,新房签约套数同比上涨了94%,接近翻倍。而12月上旬北京全市纯商品住宅新增供应6437套,前十天的供应量已比11月全月供应量上涨了34%。

随着成交量的升温,包括北京在内的一线城市的价格也出现了明显的回升,使得恐慌性的购买不断进入市场,轮番推动年底楼市的火爆。

应该说,今年全国的楼市是本轮房地产调控以来表现最为抢眼的一年。万科、招商地产、富力、碧桂园和融创中国等7家知名房企最近公布的前10个月销售业绩都已经超越了去年。其中,万科以1100.2亿元的前10个月业绩,成为今年首个上千亿元销售额的房企。此外,中海地产前9个月累计销售额达919亿港元,已经完成目标的91.9%。此外,保利前三季度销售额较年初800亿的销售目标已完成94.54%。北京房地产市场逆势上涨,今年前十月,北京市商品房销售面积为1313.4万平方米,比上年同期增长30.4%,并已超过去年全年。特别是9月和10月,北京新建商品住宅成交套数为20783套,成交面积为229.35万平方米。成交量相比去年同期几近翻倍,也创下近三年来的新高。

这种不正常背后不排除一些开发商利用“城镇化”的概念,制造恐慌性的购买。在很多开发商的逻辑中,城镇化必然推动住房需求的大增,而住房需求的大增又必然导致房价暴涨,在开发商“明年3月房价暴涨”的蛊惑下,观望者开始仓皇入市。

然而,无论是国家加快城镇化的实质,还是房地产政策,并不助长房价的暴涨。这是一个很简单的常识。城镇化是要让农民转为市民,进入城市的农民当然需要房子,但就目前的房价而言,不仅进入城市的农民根本无力购买房子,即使北京的中等收入阶层也无力购买北京的房子。也就是说,不要说暴涨,即使房价维持目前的状况,进入城市的农民多数也没有可能购买房子。而且,无论是在先前召开的中央政治局会议,还是在刚刚闭幕的中央经济工作会议上,政策层面都一直强调要坚持房地产调控不动摇,这也是高层担心开发商利用“城镇化”进行炒作的先见之明。不出意外,明年限购政策将继续,将大大地抑制房地产的真实投资需求。

在投资需求被抑制的情况下,仅仅依靠自主需求,要想撬动房价上涨无疑是痴人说梦。根据一些机构的统计,中国城镇住房拥有率快要达到90%,事实上这个拥有率在2000年左右的时候已经达到了80%以上,10年的时间,不过提高了10个百分点而已,这几乎意味着,在中国拥有多套住宅的家庭比例不是一个小的数字。在房价和大多数人口的收入距离太远的情况下,单靠无房一族支撑中国房价,不过是一个笑话。政策若不出现大波动,中国房价这场拔河游戏将不再出现一边倒的结局,僵持大格局的温和上涨也许会是各方都能接受的可能。

事实上,放在未来10年的周期,中国房地产大涨的动能几乎已经消耗殆尽。未来中国加速中国城镇化的步伐,房价保持稳定就是关键和前提,如果房价暴涨,中国的城镇化将会受到沉重的打击,很多进入城市的人口将无房可住,在暂时无法提供天量的保障房的情况下,无房人口将成为社会不稳定的隐患之一。

同时,根据住建部的数字,截至2011年,我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米,已经度过了住房的绝对短缺期,未来住房的供应和建设将主要针对增量人口,而不是像前10年一样还历史的旧账。只要建立抑制投资投机的制度机制,房价告别暴涨,进入温和期将成为大概率事件。

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