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开发商纷纷坐等升值:宁可被罚也要捂盘

2012年12月20日08:42YNET.com 北青网
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别墅捂盘实现利润飙升 稀缺资源纷纷坐等升值———

在以前楼市火热的时候,开发商的“捂盘惜售”曾经时有发生:为了借助房价快速上涨的东风获得额外收益,开发商刻意推迟开盘、拉长销售节奏,等房价涨了上去再慢慢“出货”。后来经过长期的市场调控和政府监管,“捂盘”现象有所收敛。然而临近年末,这种捂盘的现象再度抬头。究竟是什么原因促使开发商们逆市而动呢?市场人士表示,追根溯源,限购条件下的多方因素博弈,成为了“捂盘”的新动力。

●好房不卖为哪般?楼市再现“挤牙膏”式开盘

“5号楼既然已经拿了预售证,为啥现在还不开盘?”近日,有市民张先生反映,自己看中的房地产项目,同一批拿下销售证的楼座都已开始向外销售,唯独自己看中的楼迟迟没有动静。张先生有些疑惑:莫非是故意制造紧张情绪以求涨价?

我们近日走访了张先生说到的这个楼盘。“5号楼开始销售了吗?”面对询问,售楼处的销售人员直言:“还没开始卖,估计得等到先期开放的几栋楼卖得差不多以后吧。”在售楼处,我们还遇到了几位像张先生一样关注5号楼的购房人,他们表示,据说5号楼的一部分已经被团购了,而且由于5号楼所处位置最好,想要买的人也最多。“销售员劝我考虑已经在售的另外一些房源,因为5号楼即使开盘,也不保证能买到。”一位购房人表示。

实际上,北京市住建委等部门早在2010年就曾发文,规定取得商品房预售许可证后,房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售。这一规定在当时被认为有效增加了市场供应,改变了曾经常出现的“挤牙膏”式开盘现象。然而时过境迁,越来越多的楼盘又开始多次推盘的把戏。

●涨价空间被封杀 “捂”房源或为营销策略

据北京市住建委的信息显示,目前北京有许多楼盘都没有遵循“一次性公开全部房源”的要求。春水园、丽景长安家园、隆华熙园等项目甚至在取得预售许可证近半年后,依然有房源未向公开市场销售。例如,隆华熙园曾于今年5月18日取得了编号为“京房售证字(2012)88号”的预售许可证,共10栋楼的预售许可,然而直到12月16日,该项目5、6、16、17号楼仍然处于可出售状态。知情人表示,这说明其并未对外一次性公开全部可售房源。

近半年时间过去了,难道营销工作还未准备到位吗?这些项目为什么要冒着违规被罚的风险对房源有所“保留”呢?是为了涨价吗?市场人士分析认为,现在北京在售项目实行“一房一价”的公示,如果销售价格超过报备价格要重新进行审批,因此留给开发商随意涨价的空间并不大。开发商现阶段的“捂盘”行为更多是出于其销售策略的需要。

“例如某项目一次拿下五栋楼的销售资格,其中只有两栋楼最受欢迎,那么开发商就会把这两栋楼‘捂’起来,先把条件一般的三栋推向市场。一方面借长期积累的市场热度消化不容易卖出的房源,另一方面借机摸清市场状况,为后期制定价格策略做准备。”

●别墅盘三年仅“捂”出一期 升值80%坐等成为现实选择

相对于取得预售证又不出售的开发商,有的开发商采取的则根本不拿预售证。由于取得预售许可证后受到相关规则的制约,政府的监管又比较严厉,一些开发商甚至长时间不开盘,以达到特殊的目的。由于没拿下预售许可证的原因多种多样,既有外部市场因素,又有开发商与土地开发的因素,此类“捂盘”现象的形成更为复杂,时间跨度更大。

在12月14日取得预售许可证的项目中,一个叫榆滨芳苑的项目赫然在列。对广大购房者而言这个名字有些陌生,然而提到该项目的另一个名字——格拉斯小镇,人们或许更为熟悉。这个位于通州宋庄镇的别墅项目,上一期项目开盘可以追溯到三年前的2009年。北京市房地产交易管理网显示,格拉斯小镇一期项目在2009年5月17日、20日获得预售许可,待售位置分别介绍为东海花园A地块和东海花园一期。此后就一直没有新房源推出,直到今年12月。

“三年过去了,别的项目从拿地到售罄已经过了一个轮回了,然而像格拉斯小镇这样的楼盘,才是开发一期产品的时间,这是明显的捂盘行为。”有业内人士这样认为。

而对于捂盘的原因,有业内人士将价格列为首要因素。据了解,格拉斯小镇2009年开盘时均价在两万元左右,而现在价格已经涨到了三万五,也就是说三年时间其价格实现了近80%的上涨,且是在限购的条件下。“如今独栋别墅用地日益减少,相关产品被视为稀缺资源,在这样的背景下,放缓开盘速度,坐等地皮升值已成为格拉斯小镇开发商最现实的选择。”

●稀缺资源价值飙升 未来政府或加大清理力度

业内人士表示,坐等土地溢价,毫无疑问是开发商所乐见的。由此引发的“捂盘”现象在北京等一线城市更是屡见不鲜。

亚豪机构一位分析人士指出,不仅别墅类项目,目前由于北京三环内已不再批建住宅项目,许多已有住宅项目纷纷放缓了销售进度,等待麻雀变凤凰的神话;而在郊区,一些开发商也在“捂盘”等待地铁通车、商业配套等等利好。“中心城区的住宅是卖一套少一套,他们卖的不是现在,而是预期。”

不过,在开发商打着如意算盘的同时,政策的高压态势已经形成。根据国土部今年5月修订通过的《闲置土地处置办法》,土地开发中止一年的也算闲置。在国土资源主管部门与土地使用者未能就处置方式达成一致的,土地闲置满一年的,经批准后可按土地出让或划拨土地款的20%征缴土地闲置费;土地闲置满两年的经批准后可无偿收回土地使用权。同时,在闲置土地处置完毕前,开发商不得拿地,也不得办理闲置土地的转让、出租、抵押登记。

“违反相关条例的开发商,将在拿地的过程中受到很大限制。这无疑将加大开发商违法违规的成本”,相关人士表示。而作为一个背景,在刚刚结束的中央经济工作会议上,“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”已经为明年的市场政策定了基调。有关人士认为,收紧土地政策、加大违法违规用地清理力度,或许会成为明年的一个方向。

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    2012-12-19 18:16:30
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    【快讯:北京国土局暂停“准地王”农展馆地块出让】12月19日,北京国土局发布通知,“因故暂停”北京市朝阳区农展馆北路8号地块出让,但没有公布暂停出让的具体原因。业内猜测此举与昨日国土部召开新闻发布会表示平抑土地市场价格异常波动有关。http://url.cn/8pZQ4I
    2012-12-19 15:09:25

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