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房产税设计要贯彻“增减平衡”

2012年12月14日10:11中国证券报[微博]
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近期,有关房产(新房 论坛 微博 )税如何征收的争论再度火热,但问题似乎越辩越乱,甚至在一些概念性问题上也出现了争论。例如,房产税定位于塑造地方稳定财源还是调控房价?如果定位于调控房价,房产税能够降低房价还是适得其反?房产税税源包括所有住房还是针对二套住房及以上?针对存量征收还是仅仅针对增量增收?参照国外制定税率还是沿用上海和重庆模式下的低税率?免税面积在40平方米合理还是60平方米合理?在这些问题上,目前始终没有大家一致认可的定论。

推出房产税非常有必要,但制约的根本性因素也很多。新增一项税种或提高原有税种的税率会加重纳税人的税负,影响纳税人的投资和消费决策,影响资源的配置,天然会产生规避或扭曲效应,进而影响全社会福利水平和经济增长效率。因此,是否征税及税制如何设计是一件非常严肃的事情,设计的不好往往会产生不良后果。如果税收负担降低资本投资收益率,可能导致投资规模萎缩,高收入人群易规避个人所得税,低收入人群损失更多福利,劳动所得税会造成闲暇替代劳动的结果,劳动投入下降等等税收扭曲效应。

我国房地产领域的税收存在税负整体较重,结构不合理的问题。据媒体统计,商品房从拿地开发到卖给购房者,其中涉及到向各级政府缴纳的税费一共七大类37项,占整个房屋销售金额比例在50%以上。在整体税负较重的情况下,住房交易各环节税负不平衡,税负基本集中在流转环节,而保有环节税收仅占地税收入的4%(针对企业法人),个人所有住房根本不用负担任何税金。在住房供求矛盾较突出的近10年,流转环节税负基本能够转嫁给购房者,这是近年来我国房地产市场调控成效不显著的直接原因。

在我国结构性减税的税制改革大背景下,再考虑到房地产领域整体税负较重和结构不平衡的现状,房产税的税制设计必须要贯彻“增减平衡”和降低行业整体税负的大原则,即征收房产税的同时要简并和降低流转环节的税负。但是,即使是在降低行业整体税负的情况下,将流转环节税收腾挪到保有环节,也将产生一系列负面问题。

行业税负转移到保有环节将直接冲击已经旺盛了10多年的房地产市场需求,地方政府的土地财政实质上会被动摇,而土地财政直接关联到“固定资产投资+银行贷款”驱动的经济增长。这一税收改革首先将遭到地方政府的强烈反对,而且在“保增长”和“GDP绩效考核”的大背景下,一下子推出西方式高税率的房产税也不可行。同时,由于个人住房信息系统建设的滞后,实际操作中无法有效地甄别自住与投资需求、合理与非合理需求、改善与投资性需求、税率制定的基准,难免会产生对于合理住房需求的错杀。在富人更易于避税的情况下,反而事实上加重了穷人的税负。另外,同一城市内房屋产权形式多种多样(房改房、小产权房、产权式保障房、自建房、商品房等),如何确保税收的公平原则和行政原则(税收征收成本要低)也是很大的问题。

因此,我国房产税的推出一定是遵循“从最易突破的环节入手”、“简并与征收同步进行”和“短期问题解决与长期制度建设结合”等原则。这就不难理解,上海和重庆房产税设计上为何会出现税源范围小(第二套或高档房)、税率低(0.4-0.6)、免税面积大(上海为每人60平米,重庆只针对高档房)等“政策轻轻落地”的现象。因为,这样的设计最容易突破,综合成本或负效应效应最小。目前,营业税改增值税的改革正在向扩大试点城市和试点行业进行,营业税是房地产行业实际税收的大头,这一改革延伸到房地产领域将为房产税从“轻轻落地”到“重重落地”的过渡创造条件。本质上,推出房产税来解决短期问题(如控制房价和抑制投资投机)是没有办法的办法,也是向长期制度建设过渡的必经之路。长期问题的解决,如去除地方政府土地依赖、去除经济增长投资依赖、去除房地产依赖、加快财税体制改革,以及收入分配以及个人住房信息系统建设及全国联网等制度建设正在进行中。到时候,房产税是否适合我国体制、房产税是否成为公共财政支柱和地方稳定财源等先入为主的问题自然明了,而房产税具体细节问题则不辩自明。

  • 腾讯房产邯郸站听众:
    12月11日,一列白色高铁列车在石武客运专线邯郸东站试运行。据悉,正式通车后从邯郸到北京将由现在动车的3个多小时缩短至90分钟,意味着邯郸迈进“高铁时代”。另外,邯郸市与石武客运专线配套的“三路一场”工程12月底将全部具备通行条件。http://url.cn/6QlEuZ
    2012-12-13 08:52:31

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