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评论:应探寻适合国情的房地产税收政策模式

2012年12月12日09:33上海证券报[微博]王大贤
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内地与香港在几乎相同的时间开始调控房地产市场。内地于2009年11月(距今刚好3年)开始逐步对房地产市场开始从紧调控,香港则是在2009年10月末开始推出调控措施。内容上也有许多相似之处,如增加供应、增加住宅销售透明度、收紧房地产信贷等。但增加供应的措施受制于住房建设周期,短期内难以见效;紧缩信贷的效果则被流动性充裕、低利率、房地产企业融资多样化所抵消。因此,两地调控措施均未完全达到预期目标,楼价仍然稳步上扬。在此背景下,内地的主要城市于2010年10月起陆续推出了对商品房的限购政策;香港则于2010年11月推出了直接针对炒房的额外印花税政策。主要内容包括:对住宅交易在原有最高4.25%的从价印花税基础上,征收“额外印花税”,额外印花税分三级税率,根据住宅购买后交易期限的不同,征收不同的印花税;取消所有住宅交易延迟缴交印花税的安排。政策出台后,精准打击了炒家,住宅短炒大为收敛;住宅市场及时降温,交易量大幅下滑;房价上涨趋势受到明显遏制。

房地产市场调控经验教训表明,调控要有成效,一套目标明确、规则透明、大众认可的市场化、长期化的调控机制必不可少。

有了这样的一套调控机制,才可能将目前一刀切的“限购”政策改为结构性限购,即只对准一线城市,而对二、三线城市特别是县城的限购政策全部取消,同时加大保障房的建设力度。

建立这样一套调控机制,需要加快推进房产税的立法。香港特区的实践证明,房产交易税在遏制投机方面的作用优于房产保有环节税。因此,在立法中应重点考虑通过房产交易税调控房地产市场。通过房产交易税调控房地产市场,相比征收房产税更易操作,且效果明确。同时,从长远计,可以考虑取消70年(还有不少地方时50年甚至40年的产权)的住房产权限制,给予住户永久住房产权,这就能使社会各阶层更容易接受房产税改革,减少改革带来的冲击和负面影响,让改革更为顺畅。

在这套调控机制下,最好将现有的房地产营业税、印花税、土地增值税、契税等名目繁多的税种予以简化或合并,整合为一个税种,统一称为印花税或房产交易税。取消营业税附加。征收对象从个人扩大至公司,打击以公司名义持有住房的炒房行为。按售价全额征收,避免阴阳合同对政策效果的抵消。针对短炒行为推出多级税率。持有时间越短,税率越高。

还有,在内地二手房交易中,阴阳合同非常普遍,大大削弱了房产交易税对炒房的打击效果。为此,需要抓紧建立不动产科学评估体系,使阴阳合同失去滋生的土壤。

(作者系崛起战略研究联盟秘书长,研究员)

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