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清理小产权房要加快建立城乡统一建设用地市场

2012年12月12日08:46中国证券报[微博]费杨生
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多地近期高调宣布清理整治、分类处理小产权房项目。业内人士认为,清理小产权房需要标本兼治。特别是在推进新型城镇化大背景下,加速土地管理制度改革,逐步建立城乡统一的建设用地市场迫在眉睫。

清理整治小产权房并不是最近一两年的事情,国土资源部门多年来一直强调小产权房不合法,不予登记确权,并多次开展清理整治工作,但成效有限。小产权房之所以“遍地开花”、屡禁不止,原因很多。一是近几十年的城镇化进程中,城镇建设用地增值幅度惊人,城市房价一路飙升,使得价格仅为周边商品房一半左右的小产权房项目具有庞大的市场需求;二是监管体系不完善、执法不严格纵容了小产权房的生根发芽,一些地方出于各种利益关系考虑而未能果断清理,使小产权房终成痼疾顽症。

但小产权房难以治理的最根本原因是现行建设用地市场的城乡二元分割,造成同地不同价,使得农民突破现有制度安排去寻求利益补偿。在现行法律框架下,建设用地分为国有建设用地和农村集体建设用地。对于后者,用地主体有较为严格的限制,一般是农民用于办企业、用于乡村公益设施建设以及村民建住宅。小产权房是农村集体建设用地违规突破用地主体限制,违规入市的明显例子。

在城镇化进程中,推进城乡统筹是应有之义。作为重要的自然、经济、社会、生态要素,土地无疑是城乡一体化进程中的关键因素,土地制度则是一系列制度改革的根本环节。可以预期,改革必然会在“稳中求进”基调下推进。一方面,打破城乡土地要素流动壁垒,引导、规范农村集体土地使用权流转有序。只要符合用途管制和规划,纳入年度土地利用规划,农村集体建设用地就应该与国有建设用地享有同等权利。另一方面,全面推进土地有偿使用制度的建立,实现土地资源配置从主要由计划配置向主要由市场配置转变。以土地资本化或股份化的方式,使农民更多地获得土地开发增值收益的探索形式可能会更多涌现。

党的十七届三中全会曾提出,逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。土地管理法修正案草案在11月末的国务院常务会上获得通过,可以预期,未来土地管理制度改革有望提速。

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