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楼市局部上涨不改整体去库存走势

2012年12月11日10:30经济参考报[微博]
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临近岁末,楼市“淡季不淡”,成交量回升,热点城市房价重现同比上涨。据中国指数研究院监测数据,包括北京、上海在内的十大城市住宅均价同比上涨0.15%,为今年以来首次出现。应该看到,虽然楼市供求关系出现局部调整,但区域分化较大,去库存仍将主导楼市整体运行态势。

目前看,房地产开发企业资金紧张状况出现缓解,宏观经济触底回升改善房地产市场发展外部环境,政策调控效应随时间推移有所减弱,加上前期房地产开发策略变化影响,热点城市楼市供求关系出现了局部调整。

一是“以价换量”策略有力缓解了房地产开发企业资金紧张状况。为应对新国八条实施后市场需求急剧萎缩所引发的资金周转下降,部分房地产开发企业采取了降价跑量的销售策略,实现了销售快速增长。以中海地产为例,前10个月实现销售额同比增长28.9%,提前完成全年销售目标。2012年1至10月,全国住宅销售面积同比下降1.2%,降幅较上半年大幅缩小10个百分点。

二是宏观经济触底回升改善了房地产发展外部环境。虽然第三季度我国地区生产总值增长7.4%,仍继续回落,但回落速度已经明显减慢。随着固定资产投资项目落地的加快以及新一轮再库存的启动,9月份以来,我国多项经济运行指标出现回暖,11月中国制造业PM I为50.6%,连续三个月上升。虽然微观层面经营生态仍未实质改善,应收账款规模继续增加,但宏观经济回暖已经很大程度上改善了房地产市场发展的外部环境。楼市预期存在路径依赖,2009年我国经济在全球率先企稳回升,房价也迎来较快上涨。因此,当前宏观经济运行回暖,也会明显增大市场的房价上涨预期。

三是房地产调控政策效应有所减弱。限购政策效应是时间的减函数,随时间推移政策效应有所减弱。今年4至8月期间出现楼市刚性需求集中释放,表明符合购买条件人群已经明显增多,限购政策约束人群范围相对缩小。限贷政策对杠杆购房需求抑制作用很大,但对全额付款购房人无丝毫影响,今年以来全额付款购房人也较以往年度明显增多。

四是前期房地产开发策略变化影响到时下热点城市楼市供求关系。为应对政策调控,房地产开发企业主动收缩了热点城市的开发力度,加大对二线、三线乃至四线城市的投入。2011年,中部地区商品房销售面积增速高出东部地区11.2个百分点;2011年末,西部地区房地产开发投资增长32.8%,高出东部地区4.9个百分点。

即使如此,局部热点城市楼市供求关系调整,并不会改变全国楼市整体去库存的运行态势。截至2012年10月末,全国商品房待售面积3.3亿平方米,超过上年末2.7亿平方米,若按照前10个月均价计算,待售商品房面积所占用的资金规模近2万亿元。特别是三线、四线城市楼市供过于求的特征较为明显。据中国房地产信息集团研究成果表明,当前房地产市场高风险城市有50个,主要是三线、四线城市。在高库存压力制约下,加上执行限购、限贷政策不放松,房价出现明显上涨的可能性较小,对此,应有理性认识。

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    2012-12-10 18:19:56
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